Hi zusammen,
Wir sind eine junge Familie, zu dritt, Top 1% Verdiener. Wir wohnen aktuell in München in einer 3 Zimmer Wohnung.
Anlässlich Corona und Kleinkind Platzbedarf schauen wir uns etwas um - in der Stadt, aber auch in den Speckgürteln.
Kurz gesagt: ich bin schockiert bzgl. Der Kaufpreise im Speziellen. Kaufpreis Multiples von 40-45 sind die Norm, trotz oft älterem Baustand und Renovierungsbedarf.
Warum kaufen Leute hier, und verschulden sich massiv - oft bis zu einer Million um überhaupt an ein familientaugliches Eigenheim zu kommen?
Können die Leute nicht rechnen? Auch im Vergleich mit anderen Assetklassen - ein World ETF ist rein auf den Dividenden profitabler als eine solche Immobilie, von der Diversifikation erst gar nicht gesprochen.
Aus meiner Sicht erscheint es unwahrscheinlich, dass die Multiples nochmal signifikant weiter steigen. Die Zinskurve ist schon lange genug nahe bei Null, dieser Effekt ist langsam ausgelutscht.
Mietpreissteigerungen sind im aktuellen Umfeld doch eher weniger zu erwarten, oder wie seht ihr das?
Eine stark steigende Inflation und damit steigende Preise und Mieten könnte ein Thema sein. Allerdings bedeutet das auch nicht, dass Immobilien real eine positive Rendite bringen. Möglicherweise ein Benefit wenn man ordentlich Schulden auf der Immobilie hat, die dann entwertet werden?
Wie seht ihr die Lage? Fühle mich immer mehr bestätigt der UBS zu glauben, die München attestiert die größte Blase weltweit zu haben.
Hi,
vielen Dank für deinen Beitrag. sehr spannendes Thema, wo es ja letztlich um die Gretchenfrage: kaufen oder mieten in deinem Fall speziell in München geht.
das Thema Eigenheim ist finde ich ja schon ein Stück weit weltanschaulich. es gibt meiner Meinung nach gute Gründe dafür und genauso gute dagegen.
wir sind wahrscheinlich rein altersmäßig in einem ähnlichen Lebensabschnitt. ich habe mich letztes Jahr sehr viel mit dem Thema beschäftigt, da sich die Frage auch bei uns stellte.
wir haben uns gegen das Eigenheim entschieden, da es zu viel Kapital ,gerade in der Vermögensaufbauphase, kosten würde. das ist dann Kapital was einfach fehlt. bei uns konkret lief es darauf hinaus:Eigenheim und bis 65 arbeiten oder zur Miete wohnen und mit 55 voraussichtlich mit der Erwerbsarbeit aufhören können. ich fand letzteres deutlich charmanter und auch risikoärmer als wenn die ganze Planung darauf aufbaut jemanden in 40 Jahren zu finden, der einem das Haus abkauft. zudem darfst du das klumpenrisiko nicht vergessen, ein großer Teil des Vermögens ist dann vom mikro immo Markt in der Umgebung abhängig.
hinzu komm, dass das deutsche Mietrecht strukturell Mieter begünstigt, im Gegenteil zu anderen Rechtsordnungen wie in den UK. daher ist der Druck zu kaufen meiner Meinung nach auch in D nicht so hoch.
wenn man schon finanziell frei ist und dann aus überschüssigen Geld ein Haus z.b. irgendwo am Strand investiert, kann man sich den Luxus leisten.
im Gegensatz zum vermietungsobjekt habe ich auch gar keine steuerlichen Vorteile.
das waren jetzt für uns so die Hauptargumente. gibt natürlich auch gute Argumente für ein Eigenheim und in anderen Regionen außer München ist Rechnung ja auch eine andere.
Ich denke es ist wahrscheinlich schwierig etwas Familientaugliches zu finden. Hier in der Rhein-Neckar-Region findest du kaum etwas zur Miete. Wir haben oder mussten dann kaufen. War vor drei Jahren und die Preise sind seitdem nochmal 20-30% hoch. Also Glück gehabt.
Ein Faktor für und gegen Kauf ist, dass du Anpassungen machen kannst. Du kannst alles so machen, wie du möchtest, aber kostet halt. Und die Kosten hätte man bei Miete nicht, weil sich da die Frage nicht stellt, ob du die Terrasse neu machst oder das Haus streichen lässt.
Ein weiterer Punkt ist auch die mögliche Eigenbedarfskündigung. Das Problem hast du halt nicht beim Kauf. Falls dein Vermieter seine Immobilie verkauft, kannst du fast sicher sein, dass Eigenbedarf kommt. Und genau aus dem von dir genannten Grund, als Investment zum Vermieten lohnt sich das in MUC nicht.
Ich mag die Alpen sehr, würde dann eher in die Richtung ziehen und Homeoffice machen. Aber günstig ist es da auch nicht mehr und die Großstadt ist halt weg.
Selbst im Speckgürtel bezahlt man zu viel für ein Grundstück. Ich kenne das in der Familie da kostet das Grundstück 500-750 Euro / qm in einem Dorf mit 800 Einwohnern u das ca 40-50km weg von München.
Danke für eure Perspektiven!
@Judge: Kannst Du die Annahmen hinter Deiner Kalkulation teilen? Würde mich auch interessieren. Deinen Punkten bzgl. Risiko stimme ich zu!
@BananenRapper: es ist erstaunlich was man so alles findet. Doppelhaushälften, Wohnungen mit 4 Zimmern etc gibt es alles. Viele scheinen von den Mietpreisen von ca. 2500-3000 kalt abgeschreckt zu sein - das sind aber gleichzeitig die, die dann 1,2 Mio in eine vergleichbare DHH stecken ;)
Klar, wenn man vor Jahren gekauft hat, ist es eine andere Geschichte. Nur glaube ich, dass im Unterschied zu Aktien weniger Profitsteigerungspotential bei solchen Immobilien da ist. Gerade auch vor dem Hintergrund einer durch Corona beschleunigten Verteilung in der Fläche.
Vielleicht lohnt es sich jetzt in den "Urlaubsregionen" noch zu investieren?
Mieten ist für Menschen, die die langfristige Rendite des Aktienmarktes und ETF nicht kennen halt: "Weggeworfenes Geld" und kaufen zu 40+ Jahresmieten "besser als Geld auf dem Sparbuch" ;-).
Und das sind in Deutschland immer noch die Mehrheit.
Man kann sich diesem Wahnsinn einfach entziehen. Nicht mitmachen, einfach Mieten und das gesparte Geld regelmässig in ETF.
Unsere Wohnung kostet uns 900 Euro Kaltmiete. Der Kaufpreis dafür betrüge ca. 400.000 Euro. Der Vermieter hat zusätzlich jährlich tausende Euro an Reparaturkosten. Hausfassade, Fenster, Heizung, Dach, Leitungen. Und ich als Mieter bin zus. viel flexibler.
Einfache Entscheidung für mich.
Familientauglich kaufen finde ich auch etwas riskant. Denn irgendwann ziehen die Kinder ja auch aus.
Wenn man dann kauft, sollte man das kaufen, was man auch mieten würde und keine Superluxus-Bude. In der aktuellen Situation würde ich auch nicht kaufen. Dennoch kann ich sagen, dass es sich für mich sehr gut anfühlt in der bezahlten eigenen Wohnung zu sitzen.
@maschinist
Das sind ja traumhafte Konditionen - für Dich 
Wie viel qm habt ihr zu viert?
Eine Challenge mit Kleinkind ist bei uns die Explosion an Dingen in der Wohnung, hoffe das wird bald besser.
Ein Home Gym mit Squat Rack hätte auch was ;) Eines der größten Schmerzpunkte bei mir aufgrund Corona Gym Einschränkungen. Wer noch wenig Platz hat und zB während Corona nicht ins Gym will: Kann Waterrower für HIIT + TRX und Klimmzugstange an der Decke für Krafttraining empfehlen.
Es kommt drauf an. Würd ich dennoch sagen.
Seine Augen zu verschließen und zu sagen "Nur ETF" fänd ich ehrlicherweise gesagt n bisschen zu kurz gegriffen.
Weil das entscheidende ist immer noch der Preis und der Wert den man dafür bekommt. Wenn du in München ein Angebot findest, welches 50% unter dem Marktwert ist, das Haus keine (großen) mängel hat. Dann wäre man doof dort nicht für drei vier Jahre einzuziehen um das danach Steuerfrei zu verkaufen. Its always time to make business.
Die Steuerliche Seite in Deutschland ist auch auf der Seite des Vermieters. Privat würd ich eigentum wohl nicht kaufen. Kredittinsen können nur bei Vermietung abgesetzt werden, wenn ich mich richtig entsinne. Immobilien würd ich in DE am liebsten eigentlich direkt mit Holdingkonstrukt versehn (wegen Share Deal und nur 15% auf Mieteinnahmen), welches sich dann doch wohl erst am ein paar Wohnungen lohnt. Es sei denn, es sind diese 50% wertsteigerungsimmos, die würd ich Privat wohl halten.
Den Fehler mit "In Region XYZ können die Preise gar nicht mehr Steigen" würde ich nicht machen. In München sowie in London werden die Preise von der Außennachfrage zusätzlich gesteigert. Es ist in diesen Investments die Werterhaltung die meist Zählt.
Mein größter Punkt gegen die Immobilie in DE ist die Politik. Wieso sollte ich mich an einem Ort auf Langzeit binden? Besonders mit so einer Aktuellen Stimmung. ETF kann ich einfach mitnehmen. Mir ist in diesem Punkt die Art von Freiheit, abseits der Rendite, einfach wichtiger.
Naja, die nächste Krise kommt bestimmt. Spätestens dann gibt es wieder schnäppchen.
Wie immer nur meine Gedanken. Keine Anlageberatung
@herr-vorragend
Gute Punkte!
Falls mir ein Objekt 50% unter Marktwert unterkommt mache ich das natürlich gerne ;)
Ansonsten stimme ich Dir vor allem bzgl. Politik zu - aktuell ist mir hier das Risiko von Sozialismus und Staatsübergriff zu hoch. Die mangelnde finanzielle und betriebswirtschaftliche Bildung in DE trägt dazu sicher bei.
Meine Eltern haben eine Bude in München Nähe Hohezollernplatz also noch zentrumsnah u sie war damals extrem preiswert. Das lag daran, dass ein alter Mietvertrag existiert. Wenn der Mieter sozusagen tot rausgetragen wird, kann man einen vernünftigen Mietzins bekommen. Mein Dad findet es OK, weil er diese Wohnung als Alterswohnsitz nutzen möchte.
Echt spannend was Leute hier machen. Kaum sind die Preise einer gekauften Wohnung gestiegen, beleihen einige direkt nach und kaufen das nächste Objekt.
Die "es geht immer aufwärts und das einzige Limit ist wie viel Kredit ich aufnehmen kann" Einstellung einiger hier lässt bei mir ziemlich die Alarmglocken läuten.
Aktuell scheinen einige das Gefühl zu haben, dass es egal ist was man kauft.
@smmn
Ich arbeite bei einer Bank im Immobilienbereich und bekomme das auch mit. Der Hebel wird immer größer bei den vermeintlich sicheren Geschäften. So treiben alle Beteiligten die Sache so lange weiter, bis der Hebel mit voller Wucht in die andere Richtung ausschlägt. Wie immer, weiß man nicht, wann das soweit ist.
Interessant, dass Du das aus Bankensicht auch mitbekommst! In welchen Regionen findet das statt?
Und: Wie denkt Deine Bank darüber nach - ist das ein Risiko?
@smmn
Mein Schwerpunkt ist die gewerbliche Immobilienfinanzierung, bei der die finanzierten Objekte hauptsächlich für das operative Geschäft des Unternehmens genutzt werden. Man ermittelt am Anfang einen Beleihungs- und Marktwert, wobei der Beleihungswert i.d.R. über die gesamte Laufzeit nicht angepasst (= erhöht) wird. Bedeutet, auch ein Anstieg der Immobilienpreise hat keine Auswirkung auf das Objekt (= Sicherheit). Da wir in erster Linie auf den Cashflow (= Mieteinnahmen) schauen und diese nicht parallel mit den Wertsteigerungen steigen, sind hieraus weitere Finanzierungen (wenn überhaupt) sehr eingeschränkt möglich. In diesem Bereich lässt sich so ein Hebel nicht spielen. Wir haben übrigens bereits vor Corona schon aufgepasst, dass wir in den Boom keine schlechten Risiken in die Bücher nehmen. Andere Banken sind da viel offensiver unterwegs.
Bei meinen Kollegen aus der Wohnungsfinanzierung sieht die Welt anders aus. Da kommen viele Anfragen rein, um den Immobilienbestand weiter zu beleihen. Aber auch hier greift das Risikomanagement, indem in erster Linie auf die Mieteinnahmen geschaut wird. Diese ziehen wie bereits genannt nicht mit den Wertsteigerungen mit und wenn, dann mit deutlichem Zeitverzug (da kommt es auf die Regelungen im Mietvertrag an). Zudem ist bei uns die Wertermittlung unserer Gutachter auch sehr konservativ. In Summe werden in diesem Bereich viele Anfragen abgelehnt, aber auch hier sind andere Banken (= vor allem aus dem Ausland) viel offensiver unterwegs.
Die beliebten Regionen sind weiterhin sehr beleibt mit dem Unterschied, dass auch die Preise im Umland steigen.
@reinvest
Interessante Perspektive - danke!! Das erinnert mich ganz schön an die Geschichten aus den USA vor dem Housing Crash.
Allerdings sind dort natürlich auch die Regeln anders (bei uns haftet man ja mit dem gesamten Vermögen für einen Hauskredit, dort kann man einfach den Kredit aufgeben und verliert "nur" das Eigenkapital im Haus)...