Hallo Gemeinde,
mein erster Beitrag hier im Forum. Bin über das Podcast-Interview hier gelandet. Tolles Mindest - tolle Diskussionen hier... eine Bereicherung. Ich habe eine Thema mitgebracht, das vielleicht auch für andere interessant ist (hoffe, es ist nicht zu speziell):
Ich (44 Jahre, Verh., 2 Kinder, ca. 7500€ /netto) habe eine kleine fremdvermietete Immobilie in guter Lage in Düsseldorf :
Ich habe gerade einen Forwardkredit abgeschlossen. In zwei Jahren fällt mein Kreditzins von derzeit 4,75% and dann 1%. Damit läuft aus heutiger Sicht in 17 Jahren die Zinsbindung aus. Dann bin ich 61 Jahre alt und denke, dass es Zeit wird, den Kredit abzulösen (wenn mir die Bank mit 61 Jahren nochmal Geld für niedrigstzinsen gibt - auch gut). Restschuld in 17 Jahren dann knapp 37.000 € (wenn ich nicht sondertilge - was mir eh sinnlos erscheint bei der zu erzielenden Rendite auf die Sondertilgungsbeträge).
Da aus heutiger Sicht ziemlich klar ist, dass ich über einen langen Zeitraum planen kann, möchte ich natürlich die zu erwartenden Aktienmarktrenditen mitnehmen. Dazu gibt es m.E. folgende Varianten:
- Ich suche mir ETF(s) und lege den Überschuss aus der Vermietung per Sparplan an. Ggf. Reduzierung des Aktienanteils über die Zeit.
- Ich nehme jetzt eine Einmalsumme, die in 17 Jahren mit zu erwartender Rendite die Ablösung der Immobilie ermöglicht. Dann lasse ich den ETF einfach liegen und 17 Jahre "arbeiten". Ggf. Reduzierung des Aktienanteils über die Zeit.
- Ich entscheide mich für eine der o.g. Varianten und bringe den Sparplan oder die Einmalanlage in einen kostengünstigen Versicherungsmantel um steuern zu sparen.
- Ich trenne den Vermögensaufbau für die Ablösung meiner Immobile nicht von meinem derzeitigen Ansatz des Vermögensaufbaus, spare in mein Hauptdepot und entnehme in 17 Jahren einfach den Betrag den ich benötige. Nachteil: Mein Hauptdepot ist (nahezu 100% Aktienquote) nicht darauf optimiert, dass ich in 17 Jahren einen bestimmten Betrag benötige. Cash sind ca. 30k € vorhanden und nochmal 30k€ in gut verzinsten Altbausparverträgen. Derzeitige Rückkaufswert Altersvorsorge ca. 80k€. Weitere Fakten Depot s.u.
Was denkt ihr zu den Varianten? Wie würdet ihr die Sache angehen? Ich weiß, dass ich nicht über riesige Summen spreche und man sich auch zu Tode optimieren kann, aber vielleicht ist das auch für andere interessant, die in ähnlicher Lage sind und die Summen ggf. höher sind.
Ein paar Fakten zum Depot:
ETF Volumen: ca 400 k€
Satelliten (Gold, Krypto, Einzelaktien, weitere ETF): ca. 80 k€
Hauptstruktur des ETF Depots:
35% MSCI world
25% MSCI world small caps
10% Stoxx 600 (Europa)
30% MSCI Emerging marktes IMI
Sparrate ca. 1500 € / Monat
Ein paar Fakten zur Immobile:
37 qm. Gekauft 2011, 100% Finanzierung zu 4,75% Laufzeit 15 Jahre. 55 k € Kaufpreis (heutiger Schätzpreis 115 k€ laut Interhyp). Wohnung wird über kostenpflichtigen Verwalter verwaltet. Ca. 430 € Miete netto pro Monat nach Abzug der Verwalterkosten.
Cashflows nach Steuer(!) und allen Kosten (exklusive Aufwand für Neuvermietungen):
Derzeit (4,75% Zins): 1500 € / Jahr
Mit neuem Zins (1%): 2650 € / Jahr
Viele Grüße
Jürgen
Mal unabhängig von der Investierfrage welche Variante würde ich das grob vorhandene Vermögen hochrechnen u dann überlegen, was deine / eure Ziele sind z.b. finanzielle Freiheit oder etwas anderes. MMn kommt es sehr auf die Ziele / Ideen mit 61 an. Zahlt man z.b. freiwillig noch in die Rentenversicherung ein, arbeitet man noch voll u kriegt gute Kreditkonditionen usw.
Von einem Versicherungsmantel rate ich immer ab, weil ich selbst nach maximaler Unabhängigkeit strebe und ich so intransparenten Produkten nicht vertraue.
Mal unabhängig von der Investierfrage welche Variante würde ich das grob vorhandene Vermögen hochrechnen u dann überlegen, was deine / eure Ziele sind z.b. finanzielle Freiheit oder etwas anderes. MMn kommt es sehr auf die Ziele / Ideen mit 61 an. Zahlt man z.b. freiwillig noch in die Rentenversicherung ein, arbeitet man noch voll u kriegt gute Kreditkonditionen usw.
Hallo Natman,
danke für Deine Antwort. Ich verstehe allerdings nicht, wie mir Dein Vorschlag bei meiner heutigen Entscheidung helfen kann - aber ich möchte hier ja auch neue Impulse und Sichtweisen bekommen....deshalb versuche mich mal an der Beantwortung, was mir einfällt, was mir aus heutiger Sicht mit 61 vorschwebt:
- Ich bin finanziell frei und muss aus finanziellen Gründen nicht mehr arbeiten im Sinne "Tausche Lebenszeit gegen Geld".
- Glücklich zu Leben (und dabei ggf. noch zu Arbeiten) wird mir auch mit 61 wichtiger sein als finanzielle Freiheit.
- Ich werde in irgendeiner Form noch einer (Herzens-)Arbeit nachgehen.
- Die Immobilie würde ich aus Diversifikationsgründen oder Eigennutz (eigenes Büro für mich / meine Frau oder Kinder studieren) vermutlich behalten.
Klar, wenn ab jetzt die nächsten 20 Jahre in Zement gemeißelt sind und ich volle Kontrolle habe, dann kann ich mich ganz konkret festlegen. So funktioniert die Welt ja leider (bzw. aus meiner Sicht "glücklicherweise") nicht:
Falls ich mit 61 nochmal einen Kredit von der Bank bekomme, dann würde ich ihn aller Voraussicht nach in Anspruch nehmen. Nur kann ich das doch heute noch nicht sagen. Ich kenne weder das dann vorhandene Zinsniveau für Hauskredite, noch ob ich genug Vermögen für die finanzielle Freiheit habe (da bin ich vom Kapitalmarkt und anderen Faktoren abhängig), noch ob ich z.B. trotz möglicher finanzieller Freiheit nicht vielleicht doch noch fest angestellt arbeiten möchte. Vielleicht brauchte ich Teile meines Vermögens, um mir und meiner Frau einen Lebenstraum zu erfüllen, oder das Vermögen geht für Pflege unserer Eltern drauf, Scheidung, etc. Ich weiß nicht, wie in 17 Jahren Immobilien besteuert werden. Gibt es einen Mietdeckel? Zwang zu energetischen Sanierung von Immobilien?
Meines Erachtens alles Glaskugel-Lesen.
Das Einzige, was ich jetzt entscheiden kann, ist doch, welche Optionen ich mit 61 Jahren habe und welche nicht, weil ich sie nicht vorbereitet habe. Zu allem anderen kann ich Ideen oder Absichten haben, aber mehr auch nicht.
Soweit meine Sicht 
Meine Frage zielte daraufhin ab, ob mit der Immo noch Cashflow generiert werden muss. Es liest sich bei dir eher so mit Eigennutz, das dies dann nicht so relevant ist. Außerdem besteht schon ein Vermögen, was ja idealerweise noch wächst.
Es ist ja deswegen schwierig weil man nicht weiß ob der Aktienmarkt genau diese 17 Jahre steigt, seitwärts läuft oder fällt. Die Statistik sagt ja, aber verlassen kann man sich nicht.
Ich finde 1. und 4. am besten. Man könnte auch einen Mix aus Festgeld / Tagesgeld und ETFs machen, um ungünstige Börsenjahre abzufedern.
Hallo @HJP
also für mich ist das klar overengineered. Du hast ein gutes Einkommen, Sparquote und für die nächsten 17 Jahre Planungssicherheit. Ausserdem sind es ‚nur‘ 37k. Falls du in 17 Jahren keine Finanzierung mehr bekommst, hast du vielleicht sowieso grade 37k in Cash oder verkaufst halt ein paar ETFs.
Also ich würde deine Option 4 machen.
Hallo HJP,
ich würde Lösungsvorschlag 1 nehmen.
Aber ich würde die Portfoliostruktur festlegen. Z.B. so:
80 % Weltweite Aktien ETFs (einfach Vanguard FTSE All World und fertig)
10 % Gold
10 % Cash
Dann würde ich dieses Portfolio wie in Punkt 1 von Dir genannt besparen.
Nach meiner Einschätzung ist es wichtig nicht zu viel Cash zu halten. Es wird einfach momentan sehr viel Geld gedruckt.
In ca. 10 Jahren musst du dich dann mit Entnahmestrategien beschäftigen. Also 3% oder 4% Entnahmerate, möglichst dynamisch in Abhängigkeit von der Börsenphase. Darüber gibts im Netz einige sehr gute Artikel.
Schöne Grüße
Max
Hallo @HJP
also für mich ist das klar overengineered. (...)
Also ich würde deine Option 4 machen.
Hallo Bananenrapper,
wahrscheinlich hast Du recht, dass es "over-engineered" ist. Manchmal muss es vielleicht einfach nur mal von jemand anderem hören, um es zu glauben.
Dann lege ich einfach den cashflow aus der Immo auf meinen ETF-Sparplan drauf und leg mich 17 Jahre schlafen ;)
Danke, danke....
Jürgen
Weltweite Aktien ETFs (einfach Vanguard FTSE All World und fertig)
So ist das Depot meiner Kinder und meiner Frau strukturiert. Übersichtlich, simpel und gut
Hallo @hjp,
hier noch eine Übersicht reale min und max Rendite (also nach Inflation) US Aktienmarkt je nach Anlagedauer.
Das heißt es gab bisher noch keinen real negativen Renditezeitraum im US Aktienmarkt bei einer Anlagedauer von min 20 Jahren.
Bei anderen Aktienmärkten wie dem japanischen Aktienmarkt gab es das schon. Grund war dort die zum Startzeitraum absurd hohe Bewertung inkl. eines Shiller Capes von ca. 90 (Ende 80er Jahre, als der Nikkei 40.000 Punkte erreichte).
Eine solche Überbewertung gab es im US Markt bisher noch nicht. (Maximum war Shiller CAPE ca. 45 im Jahr 2000). Aktuell bei ca. 30.