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Immobilien vererben

Windsurfer
(@windsurfer)
Verdienter Freiheitskämpfer

Hallo zusammen,
Ich möchte hier mal einen neue Rubrik eröffnen:
Wie übertrage ich selbst geschaffenes Vermögen an die folgende Generation?

PS: Ich bin eigentlich großer Fan der Erbschaftsteuer, da so zumindest zu einem kleinen Anteil ein Ausgleich stattfinden könnte, so dass nicht eine Gruppe mit ganz anderen finanziellen Voraussetzungen ins Leben startet als die andere.
Aber wenn es ums Individuum geht, also die eigenen Liebsten, versucht sich natürlich jeder zu optimieren, solange es ein ganz legaler Weg ist.
Das spiegelt sich dann auch in den Zahlen wieder: von der vererbten Summe werden in Deutschland gerade mal 2% Erbschftssteuer eingenommen (8 von 400 Milliarden).

@maschinist: vielleicht wäre das auch eine Hauptrubrik wert. Schließlich will so ein ETf Übertrag auch geplant sein…

Zitat
Themenstarter Veröffentlicht : 9. August 2022 09:14
Schlagwörter für Thema
Windsurfer
(@windsurfer)
Verdienter Freiheitskämpfer

Ich mache auch mal direkt den Anfang:

Ausgabgsituation:
Urgroßeltern im Heim - Alter Mitte 90.
Rente reicht nicht fürs Heim, monatliche Rate 1500 Euro mit der das Sparbuch belastet wird. In 6 Monaten sind alle liquiden Mittel aufgebraucht. Dann müsste das Haus verkauft werden.
Gibt es eine Möglichkeit, dies zu verhindern, da die beiden regelmäßig noch in ihr zu Hause gehen und sich dort wohlfühlen? Das wollen wir ihnen bis zum Lebensende ermöglichen, im besten Fall ohne zuzuzahlen. Außerdem möchte die Familie das Haus gerne aus emotionalen Gründen langfristig behalten.
Wenn am Ende noch ein wenig Vermögen an die Erben übergeht, wäre das optimal, aber im Vordergrund steht der weitere Zugang für die Urgroßeltern.

Freistehendes Haus mit ca 140qm bedindet in einer Kleinstadt in Norddeutschland. Marktwert um die 100k. Ist eine totalsanierung fällig. Um es vermietbar zu machen, bräuchte man in etwa 100-120k
Erzielbare Kaltmiete wären nach Sanierung ca 1000 Euro/Monat.

Wir haben schon ein paar Ideen entwickelt, diese halte ich mal bewusst zurück damit ich den Lösungsraum nicht eingrenze.

Ich bin gespannt auf eure Vorschläge.

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 9. August 2022 09:25
Natman mag das
Ste Fan
(@ste-fan)
Verdienter Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @windsurfer

Urgroßeltern im Heim - Alter Mitte 90.
Rente reicht nicht fürs Heim, monatliche Rate 1500 Euro mit der das Sparbuch belastet wird. In 6 Monaten sind alle liquiden Mittel aufgebraucht. Dann müsste das Haus verkauft werden.
Gibt es eine Möglichkeit, dies zu verhindern, da die beiden regelmäßig noch in ihr zu Hause gehen und sich dort wohlfühlen? Das wollen wir ihnen bis zum Lebensende ermöglichen, im besten Fall ohne zuzuzahlen. Außerdem möchte die Familie das Haus gerne aus emotionalen Gründen langfristig behalten.

Hmm..verstehe ich das richtig?
Die Grosseltern muessen monatlich 1500 zuzahlen und in 6 Monaten ist die Cashreserve aufgebraucht.
Das Haus soll weder verkauft noch (momentan) vermietet werden, da die Grosseltern da gerne hingehen. In 6 Monaten keine Liquiditaet mehr da, das Haus generiert auch keine (im Gegenteil) und die Familie sucht nach Moeglichkeiten wie das nach 6 Monaten fuer Zeitraum X weiterlaeuft ohne dass das Haus wegkommt und ohne dass irgendjemand Geld in die Hand nehmen muss fuer die Zuzahlung?

Das Haus selbst mit Reno/Vermietung ist anderes Thema und waere ja somit erst Thema fuer den/die Nachfolger, daher denke ich nach 6 Monaten wird es so ganz ohne Cash-Zuschuss in der Realitaet nicht funktionieren.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 9. August 2022 11:45
Robi
 Robi
(@robi)
Freiheitskämpfer Silber

Für das Problem gibt es glaube ich keine einfache Lösung.

Wenn es Urgroßeltern mit 91 sind wird es die direkte Erbengeneration mit etwa 65-70 geben und dann euch mit 35-45.

Die Frage ist: Haben die Großeltern genug Geld (und überhaupt Interesse daran) das Haus "rauszukaufen" um so weitere 5,5 Jahre das Heim zahlen zu können?

Haben die Großeltern oder ihr Zeit und Lust, das Haus zu renovieren? Oder soll es bis zum Tod der Urgroßeltern nicht renoviert werden?

Wieviele Personen haben Mitspracherecht bei der Geschichte? Je mehr desto schlimmer wird es...

AntwortZitat
Veröffentlicht : 9. August 2022 12:26
Natman und BananenRapper mögen das
Windsurfer
(@windsurfer)
Verdienter Freiheitskämpfer

@ste-fan genauso habe ich es gemeint. Smile

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 9. August 2022 23:11
Windsurfer
(@windsurfer)
Verdienter Freiheitskämpfer

@robi:
Bisher habe ich mir diesen Plan überlegt:
Die Enkel mit sehr guter bonität kaufen das Haus. Am besten mit Gutachter, damit Finanzamt und andere Verwandte happy sind. 10% unter Gutachterwert ist wohl in der Familie zulässig.
Finanziert durch 3% Zinsen bei 80% Beleihung. Die Kosten für Kredit und IH werden durch einen Mietvertrag mit den Urgroßeltern gedeckt. Dafür steht ja ausreichend Kapital zur Verfügung.
Dieses Kapital sollte weitere 5 Jahre reichen. Wenn das Geld ausgegeben ist, müsste man ggfls noch 2-3 Jahre zuschießen. Jedoch könnten selbst dann die Urgroßeltern noch ins Haus, obwohl sie rechnerisch schon pleite sind. In dieser Zeit könnte man aber schon mit sanierungsarbeiten starten, da die 3-Jahrefrist rum ist (abschreibungspflichtig alles über 15% Gebäudewert in den ersten 3 Jahren nach Kauf).
Man könnte jetzt noch rechnen, ob man eher marktübliche Miete nimmt (Geld schneller weg, aber vorher Gewinn abgeschöpft mit dem man länger zuschießen kann) oder verwandtschaftsbonus gewährt damit das Geld lange hält. Damit geht dann aber auch mehr Geld an die Pflegekasse…

Wie ist eure Meinung? Habe ich etwas nicht bedacht?

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 9. August 2022 23:23
Robi
 Robi
(@robi)
Freiheitskämpfer Silber
Veröffentlicht von: @windsurfer

Habe ich etwas nicht bedacht?

Ihr werdet die Miete versteuern müssen.

Ist es für die anderen okay wenn ein Enkel das Haus kauft? Zusammen Kaufen würde ich nicht, das gibt nur Streit wenn es dann darum geht zu renovieren. Jeder hat andere Vorstellungen was wie zu machen ist...

AntwortZitat
Veröffentlicht : 10. August 2022 08:18
Zwoelfelf
(@zwoelfelf)
Aktiver Freiheitskämpfer

@windsurfer Warum und wann, meinst Du, sollte Geld an die Pflegekasse gehen? Wenn beide Urgroßeltern im Heim versorgt werden, zahlt die Pflegeversicherung doch bereits aus. Ihr Eigenanteil ist nur die Differenz zwischen Pflegekassenleistung und tatsächlichem Preis. Wie meinst Du es?

AntwortZitat
Veröffentlicht : 10. August 2022 19:05
Windsurfer
(@windsurfer)
Verdienter Freiheitskämpfer

@zwoelfelf:
Sorry, falsch ausgedrückt. Sie zahlen die Differenz vom Heim. Wenn das Geld aufgebraucht ist, übernimmt die sozialkasse. Die fordert auch eine Veräußerung des Hauses sobald kein Bargeld mehr da ist. Den Fall wollen wir jetzt erstmal vermeiden, da sie dann ja nicht mehr ins Haus könnten.

Mir ist klar, dass steuern auf die Miete fällig werden. Das ist quasi der monatliche Preis dafür dass sie noch weiter ins Haus können.
Dafür kann man aber 2% abschreiben und Instandhaltungskosten absetzen. Nach 3 Jahren dann eben auch eine Dachsanierung, die momentan überhaupt nicht finanzierbar wäre. 3 Jahre würde das Dach wohl noch durchhalten.

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 10. August 2022 19:33
Windsurfer
(@windsurfer)
Verdienter Freiheitskämpfer

@robi:
Dass nur eine Partei kauft, ist wirklich wichtig und hoffentlich durchsetzbar. Da wir uns aber nicht aufdrängen wollen, lassen wir gerne anderen den Vortritt. Geld wird man am Ende mit dem Mehraufwand nicht wirklich verdienen.

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 10. August 2022 19:35
Robi mag das
Windsurfer
(@windsurfer)
Verdienter Freiheitskämpfer

Hier gleich noch ein anderer Fall:
Statt Schwnkung + Nießbrauch einer vermieteten Wohnung ist es in meinen Augen sinnvoller, die Immobilie an die Kinder zu verkaufen.
Vorteile:
Kinder starten eine neue Abschreibung mit dem Kaufpreis und müssen nicht die bestehende Abschreibungsrate der Eltern fortführen. meist ist der Kauf schon mehrere Dekaden her, alleine über die Inflation ist hier locker Faktor 2 bei den Abschreibungen möglich.
Wo kommt das Geld her? die Eltern schenken dem Kind entweder vorher Geld oder treten als Gläubiger in den Kauf ein. Dann müssten sie zwar Abgeltungssteuer auf die Zinsen zahlen, aber die Kinder wiederum können die Zinsen mit 42% absetzen.
Damit die Eltern ihren Cashflow im Alter beibehalten, könnte man einen Teil des Kaufpreises als lebenslange Rente begleichen. Diese zahlen die Kinder aus dem Überschuss der Vermietung. Dieser sollte aufgrund der höheren Abschreibung höher sei als bei den Eltern zuvor.

Was haltet ihr davon? Habe ich etwas vergessen bzw. nicht berücksichtigt?

Auch hier würde ich einen Gutachter vorab die Immobilie schätzen lassen, damit das Finanzamt nicht im Nachhinein behaupten kann, der Preis wäre zu hoch oder zu niedrig gewesen.

Grüße
Windsurfer

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 13. August 2022 19:37