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Vermieten oder Verkaufen + Vorstellung

Flofighter
(@flofighter)
Aktiver Freiheitskämpfer

Hallo zusammen,

 

ich bin seit Jahren stiller Mitleser und fast täglich auf der Seite. Ich möchte mich zunächst mal ganz herzlich beim Maschinisten für diese tolle Plattform bedanken, sie hat mich vor einigen Jahren überhaupt erst dazu gebracht zu investieren und mich inspiriert mit dem Thema zu beschäftigen. Vielen Dank für unzählige tolle Artikel, Buchtipps und Forumbeiträge.

 

Erstmal zu mir, ich bin 33 Jahre alt, verheiratet, meine Frau ist im 9. Monat mit dem zweiten Baby schwanger (1. Kind ist 2 Jahre alt) und wir wohnen in einem Vorort im Rhein-Main-Gebiet. Ich arbeite bei einem großen DAX-Konzern in der Verwaltung und meine Frau befindet sich noch in Elternzeit bzw. im zweiten Mutterschutz, sie wird 2024 wieder arbeiten gehen.

 

Wir stehen momentan vor einer wichtigen Entscheidung bzw. Weichenstellung was unsere Wohnsituation bzw. Finanzplanung betrifft und ich würde mich über jeglichen Rat freuen.

 

Wir haben 2019 eine Eigentumswohnung (Neubau) gekauft und wohnen dort seit 2020. Die Wohnung  hat 4 Zimmer und 86 Quadratmeter (also nicht riesig), mit dem zweiten Kind wird sie bald zu klein werden und wir stehen vor der Entscheidung – Vermieten oder Verkaufen. Die grundsätzliche Entscheidung, dass wir Ausziehen werden steht (Zeithorizont 1-3 Jahre).

 

Mal zu unseren Vermögenseckdaten:

 

ETF: 42.000 (World und Emerging)

Cash: 11.000

Edelmetalle: 5000

Krypto: 4000 (hatte hier dank dem Maschinisten schöne Gewinne gemacht, die in die Einbauküche geflossen sind ;) )

Immo:  67.000 ( Kaufpreis 425.000 – Restschuld 358.000 Ende 2022)

 

Der Hauptkredit ist auf 15 Jahre festgelegt mit 1,3% Sollzinsbindung. Die monatliche Gesamtrate beträgt 1376 + 85 Rücklage + 268 Nebenkosten.

 

Nun stellt sich die Frage, was tun? Ab Januar 2023 können wir steuerfrei (Selbstnutzung) verkaufen. Macht das Sinn oder lieber vermieten bzw. ab welchem Preis würdet ihr verkaufen?

 

Dazu noch ein paar Zahlen, ähnliche Wohnungen von der gleichen Baufirma gehen bei uns mittlerweile zu deutlich höheren Preisen weg als noch 2019. Wir hatten damals 425 (incl. 2 Stellplätzen gezahlt). Wir würden heute wohl eher 530.000 – 570.000 dafür bekommen.

Damit könnten wir die Restschuld von 358.000 bezahlen und leider dann auch eine fällige Vorfälligkeitsentschädigung von 1% der Restkreditsumme, also ca. 35.000. Es blieben also ca.  137.000 – 177.000 übrig.

Vermieten könnten wir sie wohl für 12 – 13 Euro den Quadratmeter, also ca. 1032 -1118 + 100 für die beiden Stellplätze. Nebenkosten wären zu 2/3 umleg bar auf den Mieter – also kein positiver Cashflow, wir müssten bisschen draufzahlen.

 

Was also tun Smile ? Ich freue mich über jede Antwort.

 

Macht es gut.

Zitat
Themenstarter Veröffentlicht : 10. Juni 2022 11:37
Pascal
(@pascal)
Freiheitskämpfer Gold
Veröffentlicht von: @flofighter

Nebenkosten wären zu 2/3 umleg bar auf den Mieter – also kein positiver Cashflow, wir müssten bisschen draufzahlen.

Also fassen wir zusammen: 
1. Ihr habt Teuer eingekauft. Die Wohnungen sind jetzt noch teurer. 

Weil wenn vergleichbare Wohnungen zu 530k weggehen, eure zu 425k und 1,3% sich schon nicht rechnet, müssten entweder die Mieten sehr stark steigen, oder die Immobilien abwerten. Grade wenn Geld knapper wird, sind es die Cashflow Negativen Immobilien die besonders im Wert fallen. 

Sehen wir uns die Frühindikatioren für den Immobilienmarkt an. Vonovia z.B. können wir mit einer Abwertung von ca. 20% in den meisten Deutschen Immomärkten rechnen. 

Btw. Sind die 425k respektive 530k mit oder ohne Kaufnebenkosten?

2. Ihr habt einen aktuell Spotbilligen Kredit und seid längerfristig Finanziert. 
1,3% bei 8% Inflation ist doch super. So kann man seine Eigenkapitalrendite auch Hebeln^^
Die Inflation sollte, zumindestens auch teilweise auf Immobilien sich übertragen. 

3. Sind das Immobilienpreise die Ausgeschrieben sind oder bekommt man die Aktuell wirklich für 530k weg? 

4. Bis Jannuar 2023 ist noch eine Lange Zeit. Grade in dem Zyklus in dem wir uns befinden. Ich würde im Dezember eine erneute Bertung der Lage und des Marktes machen. 

5. Die großen Mietsteigerungen dürften auch ende des Jahres nach den Lohnrunden kommen. 

6. Die Handwerkerpreissteigerungen aber auch

Mit anderen Worten der Potenzielle Abwertungsdruck und die Potenzielle Entschuldung des Kredites sind zwei wirkungen in verschiedene Richtungen. 

Entgegen des Maschinisten fände ich es grade in den nächsten 1-3 Jahren spannend viel Cash zu haben. Da ich glaube, dass viele aus dem Markt geschmissen werden und es dann Kaufzeitpunkte bei den Immobilien gibt. Dauert noch mindestens 2 Quartale. Aber irgendwann kommen die Rollover effekte. 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 10. Juni 2022 11:55
Ste Fan mag das
Ste Fan
(@ste-fan)
Verdienter Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @flofighter

Vermieten könnten wir sie wohl für 12 – 13 Euro den Quadratmeter, also ca. 1032 -1118 + 100 für die beiden Stellplätze. Nebenkosten wären zu 2/3 umleg bar auf den Mieter – also kein positiver Cashflow, wir müssten bisschen draufzahlen

Die Whg ist zur Zeit selbstgenutzt.
Wenn ihr auszieht und die Wohnung fremdvermietet haettet ihr Kosten durch die Whg welche dann steuerlich geltend gemacht werden koennten..wie z.B. Abschreibung + Zinsen, etc..
Du arbeitest im Daxkonzern und haettest Mieteinnahmen - je nachdem wie dann die steuerliche Situation nach dem zweiten Kind ausschaut koennte dies den CF positiver machen. Sollte man vielleicht auch mal kurz pruefen

AntwortZitat
Veröffentlicht : 10. Juni 2022 12:14
Pascal mag das
Flofighter
(@flofighter)
Aktiver Freiheitskämpfer

@pkay Danke dir für deine Antwort.

 

Das sind ohne Nebenkosten, ich weiß, sehr teuer ;-) Aber ich denke, diejenigen aus München, Hamburg, und Frankfurt wissen leider was ich meine.

 

Die gehen tatsächlich für die Preise weg, teilweise noch teurer, völlig gaga. Ich bin regelmäßig mit der Baufirma in Kontakt, die schicken einem als Eigentümer immer die neuesten Angebote, bevor sie die online stellen. Da kommen höchstens 50% überhaupt auf die gängigen Portale und die sind dann auch recht fix weg.

 

Auf deine angesprochene Mietsteigerungen spekuliere ich auch, die haben hier nämlich noch nicht so nachgezogen.

 

 

 

 

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 10. Juni 2022 12:23
Flofighter
(@flofighter)
Aktiver Freiheitskämpfer

@ste-fan Top danke, die Afa hatte ich gar nicht auf dem Schirm :-)

AntwortZitat
Themenstarter Veröffentlicht : 10. Juni 2022 12:27
Siduva
(@siduva)
Verdienter Freiheitskämpfer

Für mich wären drei Dinge entscheidend: Gibt es wirklich eine Wahlmöglichkeit? Wie ist die Lage der Immobilie? Würdet ihr im "do it yourself" Modus vermieten?

Du schreibst wenig zum Thema neue Wohnsituation. Wenn ich richtig interpretiere gibt es auch noch nichts konkretes. Aber so ganz grundsätzlich wäre die Frage, ob ihr auch nach der Vergrößerung in Eigentum oder zur Miete wohnen wollt. Eigentum würde ja heißen, dass ihr nochmal finanzieren müsstet (wir gehen mal davon aus, dass ihr ein Objekt/Grundstück findet). Wenn ihr die Wohnung nicht verkauft ist euer Eigenkapital vermutlich gering und die Finanzierung entsprechend hoch (bei steigenden Kreditzinsen). Wären zwei relativ hohe Kredite ein Grund, dass ihr nervös werdet? Könntet ihr das Immobilien-Klumpenrisiko mittel- bis langfristig trotz der Kredit-Rückzahlungen über permanente Invests in andere Assetklassen ausgleichen? Nur wenn ihr diese Fragen mit Ja beantwortet gibt es wirklich eine Wahlmöglichkeit.

Die Wohnung hat meiner Meinung nach eine gute Größe für eine erfolgreiche Vermietung. Wenn auch die Lage sehr gut ist, spricht erstmal wenig gegen vermieten. Mit weiter steigenden Mietpreisen würde ich aber nicht rechnen, vielleicht sogar konservativ mit dem Gegenteil.

Wenn ihr vorhabt, euch selbst um alle anfallenden Themen rund um die Vermietung zu kümmern, spricht ebenfalls wenig gegen vermieten, auch weil die Wohnung quasi neu ist. Würdet ihr jedoch für jeden Kleinkram (Rollladen defekt, Wasseranschluss tropft, etc.) jemanden beauftragen, frisst das zu viele Kosten.

Mein Fazit: Wenn ihr die Wahl habt, die Lage der Wohnung gut ist und ihr die Vermietung in Eigenregie angehen wollt, würde ich das auch machen und nicht verkaufen.

Immobilien werden oft als risikobehafteter Klotz am Bein ausgelegt, immer nur mit dem Fokus auf die aktuelle Lebens- und Marktsituation betrachtet und mit Horror-Szenarien verbunden. Ich kenne aus meinem Umfeld und in der jüngeren und älteren Generation aber nur Beispiele, wo eigengenutzte und vermietete Immobilien ein wichtiger Bestandteil bei der Vermögensbildung waren. Und da sind Beispiele in jedem Extrem dabei, von "geringer Kaufpreis und hohe Kreditzinsen >10%" bis "hoher Kaufpreis und geringe Kreditzinsen". Das sind aber auch alles Beispiele, wo das Vermögen nicht ausschließlich aus Immobilien sondern aus einer gesunden Mischung mit anderen Assets besteht.

Und immer dran denken: Immobilien sind ein Marathon-Investment und nichts für einen Sprint.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 10. Juni 2022 14:46
viper2333, BananenRapper, Fuso und 3 User mögen das
viper2333
(@viper2333)
Verdienter Freiheitskämpfer
Veröffentlicht von: @flofighter

Damit könnten wir die Restschuld von 358.000 bezahlen und leider dann auch eine fällige Vorfälligkeitsentschädigung von 1% der Restkreditsumme, also ca. 35.000. Es blieben also ca.  137.000 – 177.000 übrig.

Noch eine Anmerkung, 1% Vorfälligkeitsentschädigung wären lediglich 3.500€ und nicht 35.000€. Da die Höhe auf 1% gedeckelt ist, ist das sicher.

Darüber hinaus, ich glaube jedoch nicht, dass die Bank das mitmacht, aber einen Versuch ist es wert, wenn Verkauft werden soll:

Man könnte den Kredit an den neuen Käufer abtreten. Der wäre in der aktuellen Situation froh über eure Konditionen.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 14. Juni 2022 13:40
Yakari
(@yakari)
Freiheitskämpfer Silber
Veröffentlicht von: @viper2333

Da die Höhe auf 1% gedeckelt ist, ist das sicher.

Bei der Baufinanzierung gilt diese Pauschalierung nicht! Da kommt es auf den Sollzinssatz an und aus meiner beruflichen Erfahrung heraus hätte ich auch die von @flofighter genannte Summe aus dem Bauch heraus genannt. Viel Geld für gefühlt "nichts". Ich kann nur empfehlen, da mal die Verbraucherzentrale für 60-70 € drübergucken zu lassen. Eine weitere Erfahrung, die ich in den letzten Jahren (mit)machen durfte, ist nämlich, dass die Banken das selbst nicht genau wissen, wie sich das berechnet und dass bei jeder Anfrage eine ganz andere Summe herauskommt, was nichts mit der zwischenzeitlich erfolgten Tilgung bzw. Zeitablauf zu tun hat. Meistens reden sie sich raus und behaupten, das können sie erst kurzfristig nach der Kündigung berechnen.

Und das mit der Abtretung des günstigen Vertrags ist zwar eine super Idee für alle Beteiligten, nur die Banken sind davon meist nicht angetan, mir ist kein Fall bekannt, wo eine Anfrage zum Erfolg führte, kenne auch einige, die sich darum bemüht haben... Versuch macht allerdings kluch!

 

@flofighter My 2 cents: Wenn ihr euch eine Vermietung vorstellen könnt (wird dabei ja nicht nur spaßige Momente geben...), und ihr einen weiteren (interessanten) Kredit für ein neues Objekt (sofern überhaupt gewünscht) bekommen könntet - das ließe sich ja vorab erfragen - wäre das eine Option. Ich habe den Eindruck, eure Wohnung ist gut ausgewählt, es wäre schade, sie abzugeben.

Ich finde nicht, dass es jetzt zu früh ist, sich darum zu kümmern, auch wenn ihr "erst" zum Jahresende umziehen wollt. Selbst wenn momentan die Zeiten turbulent sind und sich in den nächsten Monaten so einiges verändern wird, sind das doch so große Lebensentscheidungen, die man mit einigen Monaten Vorlauf planen sollte.

AntwortZitat
Veröffentlicht : 14. Juni 2022 14:19
Judge Dredd und MKMXX mögen das