Werte Community,
ich bitte um euren Rat. Wir sind auf der Suche nach einem größeren Zuhause, bisher ohne Erfolg. Wir suchen nach Häusern zur Miete, scheinen aber nicht fündig zu werden, da die Erwartungshaltungen von Vermietern und uns wohl nicht zusammenpassen.
Dieses Thema ließe sich recht einfach beheben, wenn wir ein Haus kaufen oder bauen würden. Aufgrund der vergleichsweise niedrigen Zinsen könnte man nach 20 Jahren verkaufen und stünde mit einem Mieter auf vergleichbarer Stufe.
Folgende Annahmen habe ich dazu getroffen:
KAUFEN
- 540 TEUR Gesamtkosten
- 60 TEUR Nebenkosten
- 150 TEUR Eigenkapital
- Effektivzins von 1,4% für 20 Jahre
- Tilgung von 1%
- 3 TEUR jährliche Instandhaltung
- 1% Wertsteigerung pro Jahr
- 2% jährliche Inflationsteigerung
- Baukindergeld nicht berücksichtigt
MIETEN
- 1500 EUR vergleichbare Kaltmiete
- 2% Mietsteigerung pro Jahr
- 9% ETF-Anlagerendite (auf Eigenkapital) vor Inflation und Steuern
Der Kaufen-oder-Mieten-Rechner von Stiftung Warentest (keine Werbung) ergibt eine Eigenkapitalrendite beim Kauf von 7% (wegen Hebel) und keinen Nachteil gegenüber Mieten & Geldanlage nach ca. 15 Jahren.
Sollten die Annahmen oben nicht zutreffen (z.B. Kaltmieten deutlich stärker steigen als Hauspreise) bleibt als weitere Option zum Verkauf nach 20 Jahren auch das Begleichen der recht hohen Restschuld mittels Depotentnahmen.
Für mich hört sich das zu einfach an, deshalb habe ich den Eindruck etwas übersehen zu haben. Wo ist der Denkfehler?
Tipps und Erklärungen in alle Richtungen sind ausdrücklich erbeten. Aktuell sehe ich möglicherweise den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr.
Vielen Dank im Voraus
DaxVater
Problem ist du weißt nicht ob du für die Hütte in 20 Jahren noch das gleiche rauskriegst. Wir haben seit 2 Jahren noch keine Mietsteigerung erhalten. Dass die Vermieter Eigenbedarf anmelden ist unrealistisch weil sie ein selbst bewohntes eigenes Haus schon haben.
Wir zahlen für 135m² plus extra ausgebautem Kellerraum der nicht dazu zählt 1420 kalt in Bawü
Du hast noch vergessen, dass man irgendwelche Versicherung gegen Brand oder sowas vielleicht hat.
Wir hatten schon Wasserschaden im Keller, Wespennest am Kinderzimmerfenster, Türschaden und Dichtungsthemen, hat alles der Vermieter gezahlt. Auch bei der Streitigkeit mit dem Nachbarn wegen Zaunanbau zu nah am Grundstück u zu hoch hat der Vermieter alles geregelt u war Dank seiner Anwaltfreunde erfolgreich 
.
Unser größtes Problem (und wahrscheinlich noch vieler anderer): überhaupt etwas Adäquates zum Mieten oder Kaufen zu finden. Danke für eure Hilfe
Der Immowert hängt auch, wie ihr wisst, davon ab wo das ganze gekauft werden soll. Da git es ja von verschiendenen Institutionen Prognosen, wie sich einzelne Kreise entwickeln. Weil vor dem Hintergrund der Demographie in Dt. ist es ja ein nicht unrealistisches Szenario, dass die Nachfrage nach Wohnraum (außer vielleicht in den TOP7-Städten) in den 2020 er zurückgehen kann. Dagegen steht natürlich die Geldpoltiik der EZB, die einen gewissen Grundauftrieb gibt. Daher dürfte es sehr stark darauf ankommen, wo man kauft. Aber die Immopreise der letzten 10 Jahren sind statistisch gesehen, ja auf lange Sicht nicht repräsentativ.
Kleiner Funfact. Die UBS hat jetzt eine Studie herausgegeben. Danach liegt bei den Großstädten mit der höchsten Blasenbildung München und Frankfurt auf den ersten Plätzen. Chicago ist derzeit danach unterbewertet ;-)
Hier eine schöne Regionsübersicht der Immobilienkaufpreise. Ist zwar für das Jahr 2017 aber die Tendenz ist die Gleiche:
In strukturschwachen Regionen kosten Immobilien so gut wie nichts.
Während die Preise in Süddeutschland flächendeckend fast durchgängig hoch sind ist die Preisstruktur im Rest des Landes deutlich heterogener.
https://www.finanzfluss.de/rechner/mieten-oder-kaufen/
Diesen Rechner von Finanzfluss fand ich nicht schlecht. Ich weiß nicht, ob der dasselbe auswirft wie der Rechner, den du benutzt hattest.