Liebe Community,
willkommen zur Folge 2025 von „Immobilie zur Eigennutzung“. Im Unterschied zu dem sehr interessanten Thread von @mina aus dem Jahr 2021 ist unser Einkommen als auch Vermögen nur halb so groß und die Immobilienzinsen stehen 3%-Punkte höher. Nun zu unseren Daten und Überlegungen, die evtl. auch dem ein oder anderen in ähnlicher Situation als Anhaltspunkt dienen könnten.
Ist-Zustand:
- Mieter, schuldenfrei
- 4-Zimmer-Wohnung (BJ 1995) mit Balkon, 91m²
- Kaltmiete: 1150 €
- Nebenkosten: 250 €
- verheiratet (38 & 37 Jahre), 2 Kinder (5 & 1 Jahre)
- Kinder teilen sich ein Zimmer + es gibt ein Arbeitszimmer
- Nettoeinkommen: 4400 € + 510 € Kindergeld
- Perspektivisch nach Elternzeit ab 2028 ca. 6700 € netto + 510 € Kindergeld
- Nettovermögen: ca. 500 k€ (50% Aktien-ETF, 50% Cash)
Wünsche der Familie:
- 5 Zimmer: 2 Kinderzimmer + 1 Arbeitszimmer (meine Frau Lehrerin, ich zurzeit 80% im Homeoffice)
- Garten
- Ruhigere Wohnlage. Hier nebenan (100-400 m) liegt ein Industriegebiet mit 24/7 Betrieb, welcher Lärm erzeugt. Wenn der Wind ungünstig steht, machen wir die Balkontür zu, weil es stört.
Überlegungen zur Immobilienfinanzierung:
- Konservativ mit nur einem Einkommen rechnen (4400 € netto)
- Davon 40% für die Kreditrate einplanen --> max. Kreditrate 1760 €
- Kreditlaufzeit bis zum Renteneintritt (mit 67 Jahren) --> 29 Jahre
- Um nach 29 Jahren ohne Sondertilgungen fertig zu sein, bedarf es bei den aktuellen Zinsen (Sollzins ca. 3,5%) einer Tilgung von 2%
- Annuität: 3,5+2 = 5,5%
- Max. Kreditrahmen: 1760€/5,5 * 1200 ≈ 380 k€
- Gesamtmittel: 500 k€ Nettovermögen + 380 k€ Immobiliendarlehen = 880 k€
- Gesamtkosten Hauskauf
- 500 k€ Kaufpreis
- z.B. DHH aus 1980, 120m² Wohnfläche, Kaufpreis-Miete-Verhältnis ca. 27 bei 500 k€ und 12,90 €/m². Der Immobilienrichtwert (BORIS-NRW) für das Objekt liegt ca. bei 410 k€. Ich könnte mir aber durchaus vorstellen, dass die DHH für 500 k€ weg geht, weil es wenige ähnlich gute Angebote gibt.
- 60 k€ Nebenkosten (goodbye ☹)
- 1,5 k€ Bausachverständiger
- 150 k€ Modernisierungsbudget (Bäder, Heizung, Gaube, …)
- 2,5 k€ Umzug
- 10 k€ neue Küche
- 17 k€ (Doppelbelastung Miete für 1 Jahr während Modernisierung)
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- Summe: ca. 740 k€
- 500 k€ Kaufpreis
--> Restliche Liquidität/Puffer: 880 k€ - 740 k€ = 140 k€
Bedenken:
- Von 500 k€ Liquidität + schuldenfrei auf 140 k€ Liquidität + verschuldet müsste ich mich erstmal dran gewöhnen. Mein Arbeitgeber ist aufgrund der Abhängigkeit von Automotive aktuell auch nicht als stabil einzustufen. Glück, dass die Frau Beamtin ist.
- Koordinierung der Modernisierungsarbeiten neben Vollzeitjob und zwei Kindern löst bei mir keine Begeisterung aus.
- Ist das Haus mit 500 k€ Kaufpreis + 150 k€ Modernisierung eine Nummer zu groß für uns? Was passt in unser Budget ohne uns finanziell zu überfordern? Die Banken würden uns natürlich gerne bis ca. 720 k€ (all inclusive) begleiten, aber davon leben sie.
Wieviel Haus ist finanziell sinnvoll?
Ansatz: Unsere Wohnkosten sollen nicht steigen. Dann würde sich die Investition lohnen, weil wir für das gleiche Geld mehr Wohnqualität bekommen würden.
Aktuelle Wohnkosten: 1150 € KM + 250 € NK = 1400 €
Ich gehe davon aus, dass sich die Nebenkosten im Haus ca. verdoppeln würden: 500 € NK.
Zukünftige Wohnkosten: Zinsanteil des Kredits + 500 € NK soll gleich 1400 € sein.
- Somit sollte der Zinsanteil des Kredits kleiner als 900 € sein. Bei 3,5% Zinsen ergibt das einen Kreditrahmen von max. 310 k€. Wäre schonmal etwas konservativer als 380 k€.
Wenn wir damit beim Kaufpreis von 500k€ bleiben würden, würde die restliche Liquidität in der Rechnung oben auf 70k€ schmelzen. Falls die Modernisierung dann doch teurer wird oder es länger dauert winkt schon bald die 0. Also empfinde ich einen Kaufpreis von 500k€ als zu hoch.
Dann vielleicht lieber weiter mieten, Aktienquote erhöhen und in 10-20 Jahren kaufen, wenn zunehmend mehr Babyboomer aus ihren Häusern getragen werden. Nur dann sind die Kinder schon groß und der Nutzen des Hauses somit deutlich geringer. Ihr seht und kennt das Dilemma.
Haus mieten wird auch schwierig – es gibt nahezu kein Angebot und wenn dann jenseits 1800 € KM.
Was sind eure Gedanken bezüglich der geschilderten Situation? Wie habt ihr vor dem Immobilienkauf zur Eigennutzung gerechnet bzw. wie würdet ihr rechnen? Welche Kaufpreisgrenze in Abhängigkeit von Vermögen und Einkommen würdet ihr empfehlen, um einen ‚finanziell sinnvollen‘ Kauf zu tätigen?
VG
Rumpel
Hallo Rumpel,
ich habe entgegen meines besseren Wissens eine selbstgenutzte Immobilie gekauft. Im Nachhinein war es glaube ich auch Corona und den Lockdowns geschuldet, weil man sich in einer 3-Zimmer Wohnung doch etwas eingesperrt fühlt. Aber heutzutage habe ich für mich rausgefunden, dass ich weder Gartenarbeit noch gerne an einem Haus rumsaniere. Mein Mann wiederum kann dem ganzen etwas mehr abgewinnen und hat ein paar Mal gesagt, dass es doch ganz nett ist.
In deinem Fall würde ich mir selbst folgende Fragen stellen:
- Kannst du dir vorstellen mindestens die nächsten 10 Jahre in dem Haus zu verbringen?
- Du willst deine gesamten Ersparnisse in das Haus stecken, also die 500 TEUR? War das schon immer der Plan, oder wolltest du finanzielle Freiheit erreichen?
- Wäre ein Haus mieten eine Alternative? Es ist nicht alles dem Vermieter geschenkt. In meinem Fall hatte ich so hohe Opportunitätskosten, dass ich hätte mieten können. Der Markt ist natürlich aktuell höher bewertet also kann es die nächsten Jahre anders sein. Ich habe die Opportunitätskosten nicht ausgerechnet, da wahrscheinlich rauskommt, dass wir auch für 3000 EUR/Monat mieten könnten. Wir haben mittlerweile seit 2021 270 TEUR in Sanierung, Kaufkosten etc. reingesteckt. Alleine das Geld in einen breit gestreuten Aktienfond wäre mehr als 50 % up.
- 1980 Baujahr und am Ende 740 TEUR hört sich jetzt nicht nach Schnäppchen an. Im Nachhinein wäre eine Alternative ein neues Reihenhaus ab 2010+ und weniger Stress, so sage ich mir das selbst. Klar, die Grundstücke von neuen Häusern sind nicht so schön. Aber das Haus selbst macht dir viel weniger Stress.
Mein Arbeitgeber ist aufgrund der Abhängigkeit von Automotive aktuell auch nicht als stabil einzustufen.
- Dieser Punkt würde mir auch zu denken geben. Wie sieht es mit dem Immobilienwert aus, wenn z.B. ein ganzer Standort geschlossen wird? In dem Moment wollen alle verkaufen und es gibt keine Käufer mehr. Wenn es wiederum eine Großstadt ist, dann fällt dieser Punkt nicht so sehr ins Gewicht.
Lass dich nicht davon abhalten ein Eigenheimbesitzer zu werden. Es gibt so viele Menschen die damit glücklich sind. Man darf es nicht allein aus der FIRE Brille sehen. Für deine Kinder wird es ihr zu Hause sein und sich damit identifizieren. Man wird das Haus lebenswerter gestalten, als eine Mietwohnung. Viel Erfolg!
P.S.:
Ansatz: Unsere Wohnkosten sollen nicht steigen. Dann würde sich die Investition lohnen, weil wir für das gleiche Geld mehr Wohnqualität bekommen würden.
"Lohnen" ist relativ. Du musst bedenken, dass dein Eigenkapital gebunden ist und kein Geld mehr für dich verdient, außer der Wertsteigerung des Hauses (sofern das passieren wird). Es gibt aber genug Kaufen oder Mieten Rechner und ein ganzes Buch was so heißt.
Zukünftige Wohnkosten: Zinsanteil des Kredits + 500 € NK soll gleich 1400 € sein.
Das ist aber nur ein Teil deiner Kosten. Du vergisst Instandhaltung und Abnutzung. Es hat einen Grund warum Vermieter jedes Jahr 2% des Gebäude-Kaufpreises bei der Steuer gewinnmindernd angeben dürfen.
Hello,
Mach dir wegen deinem job nicht viele gedanken. Deine Frau könnte die Rate stemmen... das beruhigt sehr...
Die Finanzierung würde ich kürzer fest machen. Durch die kürzere laufzeit wird der Zins geringer. Das geld würde ich wierder in Etfs anlegen... denk das lohnt sich auch bei den hohen zinsen gerade. Auch weniger EK ist eine überlegung wert.
Ihr könnt ab2028 auch noch mehre 1000 euro pro monat per Sparplan investieren...
Rechne dir mal aus wie ihr mit soeiner Strategie in 10 Jahre dasteht. (Best case und worst case)
Schau dir die immobilien an und du kannst ja frech verhandeln mit der Bank und verkäufer.... vielleicht wird es ja was... und sonst halt nicht
Das soll kein Tipp sein sondern nur eine Überlegung...
@vroma ergänzend ist noch wichtig, dass die Vermieter keinen Eigenbedarf anmelden und auch die Immo in Schuss halten. Wir wohnen derzeit auf 135 m² DHH zu fünft, zwar nur 70% schön, aber die Miete ist wirklich gut bezahlbar (Kaltmiete nur 16% des Haushaltsnettoeinkommens).
Klar sollte man auch die familiäre Situation der Vermieter im Auge haben. Aber durch die Demographie entsteht ein Überangebot an Einfamilienhäusern.
Die Kinder, sofern vorhanden, sind dann eigentlich schon in im Eigenheim.
Gegenüber und schräg gegenüber ist frei. Zieh rüber 😉