Immobilie zur Eigennutzung - Folge 2025

Liebe Community,

willkommen zur Folge 2025 von „Immobilie zur Eigennutzung“. Im Unterschied zu dem sehr interessanten Thread von @mina aus dem Jahr 2021 ist unser Einkommen als auch Vermögen nur halb so groß und die Immobilienzinsen stehen 3%-Punkte höher. Nun zu unseren Daten und Überlegungen, die evtl. auch dem ein oder anderen in ähnlicher Situation als Anhaltspunkt dienen könnten.

Ist-Zustand:

• Mieter, schuldenfrei
• 4-Zimmer-Wohnung (BJ 1995) mit Balkon, 91m²
  • Kaltmiete: 1150 €
  • Nebenkosten: 250 €
• verheiratet (38 & 37 Jahre), 2 Kinder (5 & 1 Jahre)
• Kinder teilen sich ein Zimmer + es gibt ein Arbeitszimmer
• Nettoeinkommen: 4400 € + 510 € Kindergeld
  • Perspektivisch nach Elternzeit ab 2028 ca. 6700 € netto + 510 € Kindergeld
• Nettovermögen: ca. 500 k€ (50% Aktien-ETF, 50% Cash)

Wünsche der Familie:

• 5 Zimmer: 2 Kinderzimmer + 1 Arbeitszimmer (meine Frau Lehrerin, ich zurzeit 80% im Homeoffice)
• Garten
• Ruhigere Wohnlage. Hier nebenan (100-400 m) liegt ein Industriegebiet mit 24/7 Betrieb, welcher Lärm erzeugt. Wenn der Wind ungünstig steht, machen wir die Balkontür zu, weil es stört.

Überlegungen zur Immobilienfinanzierung:

• Konservativ mit nur einem Einkommen rechnen (4400 € netto)
• Davon 40% für die Kreditrate einplanen --> max. Kreditrate 1760 €
• Kreditlaufzeit bis zum Renteneintritt (mit 67 Jahren) --> 29 Jahre
• Um nach 29 Jahren ohne Sondertilgungen fertig zu sein, bedarf es bei den aktuellen Zinsen (Sollzins ca. 3,5%) einer Tilgung von 2%
• Annuität: 3,5+2 = 5,5%
• Max. Kreditrahmen: 1760€/5,5 * 1200 ≈ 380 k€
• Gesamtmittel: 500 k€ Nettovermögen + 380 k€ Immobiliendarlehen = 880 k€
• Gesamtkosten Hauskauf
  • 500 k€ Kaufpreis
    • z.B. DHH aus 1980, 120m² Wohnfläche, Kaufpreis-Miete-Verhältnis ca. 27 bei 500 k€ und 12,90 €/m². Der Immobilienrichtwert (BORIS-NRW) für das Objekt liegt ca. bei 410 k€. Ich könnte mir aber durchaus vorstellen, dass die DHH für 500 k€ weg geht, weil es wenige ähnlich gute Angebote gibt.
  • 60 k€ Nebenkosten (goodbye ☹)
  • 1,5 k€ Bausachverständiger
  • 150 k€ Modernisierungsbudget (Bäder, Heizung, Gaube, …)
  • 2,5 k€ Umzug
  • 10 k€ neue Küche
  • 17 k€ (Doppelbelastung Miete für 1 Jahr während Modernisierung)
  • -----------------------------
  • Summe: ca. 740 k€

--> Restliche Liquidität/Puffer: 880 k€ - 740 k€ = 140 k€

Bedenken:

• Von 500 k€ Liquidität + schuldenfrei auf 140 k€ Liquidität + verschuldet müsste ich mich erstmal dran gewöhnen. Mein Arbeitgeber ist aufgrund der Abhängigkeit von Automotive aktuell auch nicht als stabil einzustufen. Glück, dass die Frau Beamtin ist.
• Koordinierung der Modernisierungsarbeiten neben Vollzeitjob und zwei Kindern löst bei mir keine Begeisterung aus.
• Ist das Haus mit 500 k€ Kaufpreis + 150 k€ Modernisierung eine Nummer zu groß für uns? Was passt in unser Budget ohne uns finanziell zu überfordern? Die Banken würden uns natürlich gerne bis ca. 720 k€ (all inclusive) begleiten, aber davon leben sie.

Wieviel Haus ist finanziell sinnvoll?

Ansatz: Unsere Wohnkosten sollen nicht steigen. Dann würde sich die Investition lohnen, weil wir für das gleiche Geld mehr Wohnqualität bekommen würden.

Aktuelle Wohnkosten: 1150 € KM + 250 € NK = 1400 €

Ich gehe davon aus, dass sich die Nebenkosten im Haus ca. verdoppeln würden: 500 € NK.

Zukünftige Wohnkosten: Zinsanteil des Kredits + 500 € NK soll gleich 1400 € sein.

• Somit sollte der Zinsanteil des Kredits kleiner als 900 € sein. Bei 3,5% Zinsen ergibt das einen Kreditrahmen von max. 310 k€. Wäre schonmal etwas konservativer als 380 k€.

Wenn wir damit beim Kaufpreis von 500k€ bleiben würden, würde die restliche Liquidität in der Rechnung oben auf 70k€ schmelzen. Falls die Modernisierung dann doch teurer wird oder es länger dauert winkt schon bald die 0. Also empfinde ich einen Kaufpreis von 500k€ als zu hoch.

Dann vielleicht lieber weiter mieten, Aktienquote erhöhen und in 10-20 Jahren kaufen, wenn zunehmend mehr Babyboomer aus ihren Häusern getragen werden. Nur dann sind die Kinder schon groß und der Nutzen des Hauses somit deutlich geringer. Ihr seht und kennt das Dilemma.

Haus mieten wird auch schwierig – es gibt nahezu kein Angebot und wenn dann jenseits 1800 € KM.

Was sind eure Gedanken bezüglich der geschilderten Situation? Wie habt ihr vor dem Immobilienkauf zur Eigennutzung gerechnet bzw. wie würdet ihr rechnen? Welche Kaufpreisgrenze in Abhängigkeit von Vermögen und Einkommen würdet ihr empfehlen, um einen ‚finanziell sinnvollen‘ Kauf zu tätigen?

VG
Rumpel