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Hausbesitzer, kleines ETF Depot und jetzt auch noch fremdfinanzierte vermiete Immobilie?  

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(@herbert_21)
Aktiver Freiheitskämpfer

Ich bin 38, ITler, aus Österreich, kinderlos, in einer Beziehung. Ich habe meine Wohnung in einer österr. Großstadt verkauft und einen Kredit für ein Haus aufgenommen, welches wir beide bewohnen. Meine Lebensgefährtin bezahlt mir 700€ Miete. Das Haus ist meins (gehört je nach Sichtweise zu 50% mir und 50% der Bank). Das Haus ist 11 Jahre alt und in gehobener ländlicher Lage, ich pendele.

Einkommen meins: 2500 netto plus Miete. Sparrate ETFs ca 500-700€. MSCI World plus Growth Werte.

Ich möchte hier nicht über ETFs und "Hauskauf zur Eigennutzung" sprechen, da ich mich hier recht gut auskenne. Meine aktuelle Lektüre ist der Cash Flow Quadrant und ich habe Kommer kaufen Mieten und Zitelmann gelesen.

Haus 299k plus Nebenkosten. Eigenkapital eingebracht: 150k

Zinssatz variabel: 0,0625% Rate 700€ das Haus steht nicht auf Eigengrund, ich bezahle eine Pacht mit 180€/Monat. Die Rate für den Kredit läuft noch 19 Jahre. Da ich bereits viel Eigenmittel eingebracht habe, werde ich vorerst nicht sondertilgen, weil es wirtschaftlich keinen Sinn ergibt.

Wie gesagt, für Investitionen stehen derzeit 500-700€ zur Verfügung. Die Rate möchte ich auf 1000€ steigern. Mit 25% Sparrate bin ich zufrieden. Wäre ich Frugalist, hätte ich wohl kein Haus kaufen "dürfen".

Meine Ziele:

Langfristiger Vermögensaufbau. Zusätzliches Einkommen. Diversifizierung der Einkommenströme versus Klumpenrisiko (bei Immobilien)

Ich habe die Möglichkeit, für 108k eine vermiete ETW in ländlicher Lage zu erwerben. Es gibt Bevölkerungszuzug, ich hätte nach Vermietung einen positiven Cashflow. Es ist eine kleine 48m² Zweizimmerwohnung ohne Sanierungsbedarf. Weiters plane ichn noch eine Altbau-Wohnung mit 3% Rendite, aber Wertsteigerungspotential durch günstigen Einkauf zu erwerben. Die Rendite liegt hier bei Altbau bei max. 3% Mietrendite, und 4% bei Neubauwohnungen (sind günstiger und man kann mehr Miete verlangen). Dennoch wird sich Altbau besser entwickeln. Wir haben in Wien für Altbau derzeit etwa 4kEUR/qm in den B-Lagen. Es soll eine Zweizimmerwohnung werden.

Falls ich etwas vergessen habe, bitte um Rückfragen.

Meine Risken wären dann:

1. Doppeltes Zinsrisiko - meinen Fixzins (das waren 1,75%) habe ich aufgeben, seitdem ich erkannt habe, dass mein Haus eine Verbindlichkeit ist. Verbindlichkeiten sollten so günstig wie möglich finanziert sein, findet ihr nicht? Der Zinssatz ist der Hammer.

Also, doppelt, weil wenn die Zinsen doch steigen bin ich screwed, dann steigt meine Kreditzinsen für Haus und Wohnung. Es besteht die Möglichkeit unbegrenzt sonderzutilgen. Ich habe mal berechnet, dass wenn ich 12 Jahre statt 20 brauche, ich mir 1.000€ spare. Sprich, von meinem Eigenkapital erwarte ich mehr als die risikofreie Rendite der Sondertilgung 😉

2. Wäre Haus plus ETF Depot nicht ausreichend, besser diversifiziert, und im Sinne Kommers ein De-Leveraging besser? Thema Rücklagen halten für Haus+beide Wohnungen, Opportunitätskosten dafür. Weiters: keine Angst vor Arbeitslosigkeit im Alter haben zu müssen, sogenanntes Fuck-you money

3. Ich habe derzeit nicht die Mittel für ein ETF Depot und eine Anlegerwohnung. Nach dem Verkauf sind noch 30k Eigenmittel über. My net worth is 180k. 30k Eigenkapital plus 150k abbezahltes Haus.

4. Noch was zu meiner Motivation: Ich habe durch den Kauf meiner ETW mitbekommen, wie stark die Preise gestiegen sind. 7,3% p.a. über 11 Jahre. Ich habe nur mit meiner ETW Vermögen gebildet. Ich denke nicht, dass ich sonst so viel Geld hätte. Ich muss zugeben, dass mir der Verkauf meiner Wohnung sehr schwer gefallen ist. Es ist ein emotionales Thema. Dennoch will ich für meine Zukunft eine rationale Entscheidung treffen.

5. Soll ich wirklich Schulden aufnehmen, um eine vermietete ETW zu erwerben? Ich meine, 5% ist toll, ich habe ewig gesucht (seit 9 Monaten 10-20h die Woche) und mir gefällt das Thema Immobilien. Ich habe berechnet, dass ich mit 12k Eigenmittel es schaffen kann, dass der Mieter den Kredit (25J Laufzeit) bedient und mir noch Geld überbleibt. Die Wohnung erwirtschaftet in 20 Jahren die Nettomiete die sie heute kostet, Inflation unberücksichtigt. Es ist ein Faktor 15 auf die Bruttomiete. Auf die Nettomiete gerechnet ist es Faktor 20, wenn ich die Miete nicht anhebe. Die Gegend ist wie gesagt ländlich aber mit starkem Zuzug in den letzten 20 Jahren. Niemand kann die Wertsteigerung in der Zukunft vorher sagen, ich bin mir nur sicher, immer einen Mieter zu finden.

Es soll eine 90% Finanzierung werden. Welche Konditionen ich bekomme, weiß ich noch nicht genau. Ich habe für mich bestimmt, dass ich mit jedem Investment eine Rendite von mindestens 7% erzielen möchte, sei's durch Kurssteigerung plus Dividende, Nettorendite plus Wertsteigerung, beim MSCI World 7% ohne Aufwand und bei geringen Kosten, oder den Wohnkomfort meines Hauses (wie gesagt: außen vor).

 Ach ja, mein Ziel: ich möchte mit 60 Jahren mein Haus abbezahlt haben und darüber hinaus 500.000€ Vermögen besitzen. Falls das alles ein bisschen widersprüchlich klingt (Haus kaufen und dann im Forum für finanzielle Freiheit posten), kann ich nur sagen, ich stehe dazu. Ich hatte mich bis meine Wohnung abbezahlt ist, überhaupt nicht mit meiner Vermögensituation beschäftigt, und jetzt, ist es eine mittlere Existenzkrise im positiven Sinne. Sprich, ich mache mir Gedanken über meine finanzielle Zukunft.

Meine Frage: Haus plus Depot? Ist das der schnellste Weg? 

Zitat
Veröffentlicht : 18. Februar 2020 14:52
 yok
(@yok)
Freiheitskämpfer Silber

hi herbert, ich gehöre hier nicht zu den verfechtern des never-ending-zyklus, ich sehe eher, dass im deutschen ifo seit kurzem doch auch die komponente bauhauptgewerbe runter geht, die dem allgemeinen abflauen lange widerstanden hat (mit wien kenn ich mich aber nicht aus). auch glaube ich nicht, dass die ezb den minuszins-wahnsinn ewig durchhalten kann. sprich, es wird irgenwann auch wieder hoch gehen mit den zinsen und runtergehen mit den immopreisen. meine schwester hat das gerade gemacht, auf kredit eine wohnung zum vermieten gekauft, ich habe ihr stark davon abgeraten.

und noch mein dringendster tip für eine investition in eine glückliche zukunft: bitte nimm keine miete von deiner lebensgefährtin!

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Veröffentlicht : 18. Februar 2020 15:17
(@herbert_21)
Aktiver Freiheitskämpfer

OK, wenn die Zinsen steigen, sollte man aber auch nicht Aktien investieren, weil die sind ja auch überbewertet (das klingt jetzt vielleicht sarkastisch, ist aber nicht so gemeint).

Das mit der Miete zahlen will meine Lebensgefährtin so. Geht eins zu eins in den MSCI World, und sollten wir mal heiraten, gehört es uns beiden 😉

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Veröffentlicht : 18. Februar 2020 15:27
(@herbert_21)
Aktiver Freiheitskämpfer

Die zu vermietete aber fremdfinanzierte Wohnung würde ich mit 15J Zinsbindung finanzieren. Dafür gibt es auch steuerliche Gründe, denn Zinsen dürfen abgesetzt werden.

Danach ist die Wohnung zu 66% entschuldet. Sanierungsbedarf habe ich nicht berechnet.

Ich habe übrigens nicht behauptet, dass fremdfinanzierte vermietete Immobilien frei vom Zinsänderungsrisiko sind 😉

Noch jemand anders eine Meinung?

AntwortZitat
Veröffentlicht : 18. Februar 2020 15:30
SweetNSour
(@sweetnsour)
Freiheitskämpfer Gold
Veröffentlicht von: @yok

und noch mein dringendster tip für eine investition in eine glückliche zukunft: bitte nimm keine miete von deiner lebensgefährtin!

Aus reiner Neugier: Warum sollte er das nicht tun? Mit einer glücklichen Zukunft hat sowas ja nun wirklich nix am Hut?

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Veröffentlicht : 18. Februar 2020 16:35
(@herbert_21)
Aktiver Freiheitskämpfer

Ich möchte noch auf einen anderen Aspekt eingehen. Nämlich auf den Kapitalaufbau für junge Menschen. Und zwar mit Schulden. Warren Buffett:

"A 30-year mortgage is “the best instrument in the world,” Buffett says. “Because if you’re wrong and rates go to 2 percent, which I don’t think they will, you pay it off. It’s a one-way renegotiation. It is an incredibly attractive instrument for the homeowner and you’ve got a one-way bet.”

Meine erste Wohnung kaufte ich in Wien Ende Februar 2008. Das war ein halbes Jahr vor der Liquidation von Lehman Brothers. Ich verwendete 65k Eigenkapital und 65k borgte ich von meiner Familie. Damit kaufte ich eine Wohnung um 108.000€, damals für mich sehr viel Geld. Makler, Grundbuch, Küche dazu waren es etwa 130k.

Was wäre passiert, hätte ich die 65000€ in zu 100% in Aktien (MSCI World, Werte aus Index) angelegt?

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Was wäre passiert, wenn ich zu einem günstigeren Zeitpunkt, nämlich Anfang 2009 in Aktien angelegt? hätte?

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Und was wäre wenn ich nur den Kaufpreis, 108.000€ in Aktien angelegt hätte, also mit geliehenen Geld?

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Die Wohnung hatte 75m². Heute (2020) liegt der qm-Preis bei 4.000€. Das sind 300.000€.

Hier nochmal die Rechnung, wenn man die Nebenkosten berücksichtigt. Ich habe der Einfachheit mal angenommen, dass ein Kredit mit 4% p.a. nach 11 Jahren zurückbezahlt wird.

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 Man sieht, der Aspekt des Geld Leihens ist nicht unwesentlich. Dass Immobilien in innerstädtischer Lage, zu einem vernünftigen Preis eingekauft, sich gut entwickeln, war zwar zu erwarten. Jedoch habe ich das damals gar nicht überlegt. Sondern, was kann im schlimmsten Fall passieren? Wenn ich die Wohnung nicht mehr brauche, dann bekomme ich sie zum gleichen Preis veräußert oder kann sie vermieten, so dachte ich damals. Ich spekulierte nicht auf den steigenden Preis.

Mir ist natürlich klar, dass das jetzt alles ex-post Rechnungen sind. Mir geht's um die Verhältnismäßigkeit beim Vergleich. Und wenn z.B. Kommer für die Renditeberechnungen immer nur mit dem landesweiten Durchschnitt rechnet, trifft das beispielsweise nicht auf die genannten innerstädtischen B-Lagen mit Wertsteigerungspotential zu.

Learning 1: Spekuliere nicht auf den Exit Value

Learning 2: Erfülle ein konkretes Bedürfnis

Learning 3: Sich Gedanken über die Zukunft zu machen, ist nie schlecht. Du kannst sie nicht vorher sehen. Rechne mit dem schlimmsten. Und freu dich, wenn es nicht eintritt.

Learning 4: Bezahl nicht zu viel. Im Einkauf liegt der Gewinn. Lass liegen. Wer Glück haben will, muss, nach Kostolany, auch Geduld haben.

Die ETW Wohnung ist verkauft.

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Veröffentlicht : 19. Februar 2020 10:38
(@herbert_21)
Aktiver Freiheitskämpfer

Ich kann mich noch gut erinnern, was ich mir in den letzten Jahren so dachte. So 2014 herum begann ich mir auszurechnen, wann ich schuldenfrei sein könnte. 

Ich verkaufte die Wohnung bevor es so weit kam. Das Thema ETF investieren verschob ich auf später. Ich wusste, ich muss irgendwann etwas tun, doch bezahlte ich "erst mal" die Immobilie ab.

Statt schuldenfrei zu sein, besitze ich jetzt ein Haus. Es ist am Land.

Die Krise ließe sich am besten beschreiben mit "I converted equity into debt". Jedoch ist das alles sehr ambivalent.

Die Familie mütterlicherseits umfasst 21 Personen plus 8 Kinder. Zu Weihnachten waren die alle zu Gast. Wir hätten uns auch ein Gasthaus mieten können. Dich wäre es nicht dasselbe gewesen. Die "Rendite" eines Einfamilienhauses ist unbeschreiblich. 

Noch etwas, zum finanziellen. Als ich meinen Kredit aufs Haus aufnahm, wurde mir erst bewusst, dass mir die Bank vermutlich in all den Jahren auch einen Kredit auf eine zweite Wohnung gegeben hätte. Ich brachte die Wohnung als Eigenmittel in den Kredit fürs Haus ein.

Ich habe im ersten Beitrag geschrieben, dass es ein emotionales Thema ist. Ich beleuchte hier nur die finanzielle Seite. Es war auch ein anderer Lebensabschnitt mit einer anderen Partnerin als jetzt.

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Veröffentlicht : 19. Februar 2020 10:54
Pascal Weichert
(@pascal-weichert)
Freiheitskämpfer Silber
Veröffentlicht von: @herbert_21

Meine Frage: Haus plus Depot? Ist das der schnellste Weg? 

Der schnellste Weg wird wohl über den Jobwechsel gehen. Du bist ITler. Verdienst 2.500 Netto. In CH sind das gerne je nach Ausbildungsgrad 5.000-8.000 Netto. Nur daran denken, die Österreichische Wegzugsbesteuerung greift auch bei Aktien. Dennoch wird das wahrscheinlich der schnellste Hebel sein. Oder ein zwei Jahre Abenteuer in den USA. Grade als ITler mit Jahrelanger Erfahrung, was bei dir wahrscheinlich E6 sein wird, sind dort 200-300k keine Seltenheit, eher 500k sind in dem bereich p.a. machbar(suprise Facebook ist nicht das UN das am besten Bezahlt). Schon allein 2 Jahre den 401k ausmaximiert zu haben wird vermutlich bei 7% Rendite zu einem Vermögen von gut +150.000 USD führen, wenn du 60 bist. 

Über den Österreicher Immomarkt habe ich keine Ahnung. Mietzins wird anders gebildet, es gibt z.B. in Wien schon lange einen Mietendeckel. Viele andere Regulationen. 

Wie immer alles ohne Gewähr. 

AntwortZitat
Veröffentlicht : 21. Februar 2020 03:13