Freiheitskämpfer beraten den Maschinisten – Immobilienkauf

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Immobilienkauf A Lage DeutschlandLebenssituationen ändern sich manchmal schneller, als wir Menschen uns vorstellen können.

Dafür ist nicht nur das Pandemiejahr 2020 der beste Beweis, sondern das Leben allgemein bietet immer wieder Überraschungen.

Oder frei nach dem Volksmund: Der Mensch plant – Gott lacht.

Bei der Maschinisten-Familie steht eine solche Änderung nun an.

 

Und zwar betreff Wohnsituation

Wir leben aktuell in einer deutschen B-Stadt, deren wirtschaftliche Entwicklung stark von der (aktuell im Umbruch befindlichen) Automobilindustrie abhängt. Die Kaufpreise von Immobilien haben sich dort in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt obwohl die eigentliche Region von der Entwicklung her nur Durchschnitt ist und Immobilien eine Autostunde entfernt oft nur einen Bruchteil kosten.

Besonders bei A-Lagen werden für Wohnungen und Häuser in der betreffenden Stadt mittlerweile zum Teil komplett verrückte Preise von bis zu 40 Jahresmieten verlangt, falls es in diesen Lagen überhaupt ein Angebot gibt.

 

Seit 15 Jahren bewohnen wir eine 3-Zimmer Mietwohnung mit 105 m2 in einer solchen 1A Villenlage.

  • Direkter Blick auf einen Park auf der einen Seite, gemeinsamer Garten direkt am Fluss mit eigenem Bootsanleger auf der anderen.
  • So gut wie kein Straßenverkehr trotz innerer Stadtlage.
  • Alle Geschäfte und die Schulen der Kinder in wenigen Minuten per Fahrrad erreichbar.
  • Die Wohnung hat zwei Balkone plus ein gemeinsam mit den beiden anderen Parteien nutzbarer Garten. Dadurch viel Licht und hohe Lebensqualität trotz Innenstadtlage.

 

Die Wohnsubstanz ist dagegen nur durchschnittlich.

Das Gebäude ist auf einer im zweiten Weltkrieg ausgebombten Villa entstanden. Man hat zwar (zum Glück) die hohe Deckenhöhe und sehr große Fenster von zuvor wieder hergestellt aber die frühe 50er Jahre Bausubstanz ist sicher nicht optimal und es gibt auch mittlerweile deutlichen Investitionsstau in der Immobilie selbst.

 

Über der Hauptwohnung selbst gelegen, gibt es eine ca. 35m2 ausgebaute Mansarde, die nur wenige Male im Jahr vom Vermieter genutzt wird. Diese ist offiziell bisher kein genehmigter Wohnraum.

 

Rein technisch könnte man die Mansarde mit unserer Mietwohnung durch eine zu installierende Wendeltreppe in unserer Wohnung durch einen Deckendurchbruch verbinden. Ich kann aber nicht abschätzen, ob die Stadt das genehmigen würde und es gibt dazu widersprüchliche Aussagen und die Info, dass ein Entscheid nach Abgabe der (noch zu erstellenden) Unterlagen mehrere Monate dauert.

 

Die Miete war bisher so niedrig, dass wir nie an einen Kauf gedacht haben und als Paar mit maximal einem Kind ist es die perfekte Wohnung, wenn man Stadtleben mit guter Wohnlage im Grünen verbinden möchte.

Wir haben aber zwei Kinder und diese sind nun in einem Alter, in dem sie dringend eigene Zimmer brauchen.

Aufgrund unseres zwischenzeitlichen langjährigen USA Aufenthaltes plus der genialen Wohnlage der (in dieser Zeit von meinem Arbeitgeber bezahlten) Wohnung, haben wir die Entscheidung eines Umzugs immer weiter aufgeschoben.

 

Doch weiter herausschieben geht nun nicht mehr

  • Unser Vermieter hat uns angeschrieben, dass er die Wohnung inkl. der Mansarde nun zügig verkaufen möchte und uns um die Abgabe eines Angebotes gebeten, wobei er selbst von min. ca. 3.500 Euro pro m2 als Verkaufspreis “ausgeht”.
  • Bei einem Verkauf an einen externen Käufer würde dieser sehr wahrscheinlich anschließend Eigenbedarf anmelden und durch unsere lange Mietzeit hätten wie dann noch 9 Monate, bis wir aus der Wohnung müssten.
  • In unserer Stadt gibt es zwar bezahlbare größere Mietwohnungen aber ich finde keine in einer vergleichbaren Lage. Und eine andere größere Wohnung zu kaufen, kostet selbst in B-Lagen mittlerweile fast 35 Jahresmieten.

 

 

Wenn wir in dieser Stadt wohnen bleiben möchten, sehe ich folgende Optionen:

 

  1. Direkter Kauf der Wohnung und der darüber liegenden Mansarde

Zusammen wäre so gerade genug Platz für die Familie in den nächsten Jahren vorhanden. Für die Wohnung selbst könnten wir dabei nahe des offiziellen Marktwertes bieten und für die Mansarde z.B. als Angebot den halben Quadratmeterpreis (?), da dieser Wohnraum aktuell (noch) nicht genehmigt und wir das zusammen mit der internen Verbindung anschließend selbst erledigen müssten.

Vorteil: Wir können in unserer 1A Lage in dieser Stadt wohnen bleiben.

Nachteile: Wenn wir die Mansarde nicht mit der Hauptwohnung verbinden können, sind diese beiden Wohnbereiche nur über das gemeinsame Treppenhaus verbunden und wenn die Stadt die Mansarde nicht als offiziellen Wohnraum genehmigt, ist er offiziell gar nicht nutzbar (obwohl das seit 70 Jahren von den Hausbewohnern so unter der Hand gehandhabt wird) und auch nur mit deutlichem Abschlag wieder veräußerbar.

Außerdem haben wir dann die Themen Reparaturstau plus Renovierung, Genehmigung und Verbindung von Hauptwohnung und Mansarde selbst durchzuführen. Ich bin zwar handwerklich fit aber habe bezüglich meiner generellen Interessen gefühlt besseres zu tun, als mich darum zu kümmern.

 

  1. Gegenüber dem Vermieter weiter Interesse am Kauf zu zeigen aber diesen die Wohnung zuerst einmal auf dem offiziellen Wohnungsmarkt anbieten lassen

Das Kaufangebot eines Interessenten können wir nach meinem Kenntnistand als aktuelle Mieter durch ein gesetzliches Vorkaufsrecht anschließend während eines Zeitraums von zwei Monaten matchen und dadurch könnten wir die Wohnung trotzdem erhalten.

Vorteil: Einige Monate mehr Zeit.

Nachteil: Die Kaufangebote sind in unserer Stadt für A-Lagen so verrückt, dass ein Matching danach finanziell komplett sinnlos sein könnte und wir aus der Wohnung müssten.

 

 

  1. Das Thema einfach abzuschließen und nun mit Volldampf auf Wohnungs- und Haussuche gehen

Vorteil: Kein Renovierungs- & „Kümmerungsaufand“ bei unserer aktuellen Wohnung.

Nachteile: Neben dem Umzugsaufwand mit Familie so gut wie garantiert eine schlechtere Micro- und auch Makrowohnlage entweder in der Stadt oder sogar in einem Vorort akzeptieren. Unsere Kinder kommen gerade jetzt in ein Alter, in dem sie unsere aktuelle Prime-Wohnlage in der Stadt perfekt ausnutzen können (Nah gelegene Schulen, Aktivitäten mit Freunden, alles mit dem Fahrrad erreichbar, trotzdem Leben in ruhiger Grünlage).

 

 

Weitere generelle Gedanken & persönliche Situation

  • Ich habe keine Ahnung, wie sich die deutschen Immobilienpreise in den nächsten Jahren entwickeln aber wenn sich die Krise in der Automobilbranche verschärft, bleibt unsere Stadt bezüglich Immobilienpreisentwicklung davon garantiert nicht verschont.
  • Gleichzeitig erwarte ich, dass alles dafür getan wird, in den nächsten Jahren eine höhere Inflation zu erzeugen um die aus dem Ruder gelaufene Staatsschuldenkrise der westlichen Welt wie nach dem zweiten Weltkrieg schon einmal gemacht, zu entschärfen. Immobilienpreise sind bei hohen Inflationsraten wie andere Sachwerte die Gewinner und das besonders bei gleichzeitig laufenden Grundschulden, die durch die Inflation entwertet werden.
  • Obwohl ich das Geld zu einem Barkauf mehrmals hätte, würden wir eine Immobilie bei Kauf über 15 Jahre und nur geringem Abtrag finanzieren um den aktuellen effektiven Zins unterhalb der Inflationsrate bei einer Immobilienfinanzierung auszunutzen.
  • Persönlich sind wir aktuell mit der Familie gedanklich in einer Situation, die ca. nächsten 10 Jahre in Deutschland zu bleiben, bis unserer jüngeres Kind z.B. zum Studium in eine andere Stadt zieht.
  • Ich höre sehr wahrscheinlich schon vorher auf, angestellt zu arbeiten. Das heißt, wenn ich einen Immobilienkredit zu Bestkonditionen haben möchte, wäre jetzt noch ein guter Zeitpunkt dafür.

Soweit zu meiner Situation und den dazugehörigen Gedanken.

 

 

Und jetzt kommt Ihr ins Spiel

Monatlich hat die Freiheitsmaschine eine fünfstellige Leserzahl mit sechsstelligen Seitenaufrufen von finanzinteressierten und wirtschaftlich gebildeten Menschen.

Unsere Schwarmintelligenz ist enorm und unter uns befinden sich auch gewerbliche Vermieter, Immobilienmakler und viele Immobilienbesitzer.

 

Deshalb meine Fragen an euch

  • Was würdet Ihr an der Stelle der Maschinisten-Familie tun und warum?
  • Welche Dinge habe ich bei meinen Überlegungen übersehen?
  • Was seht Ihr anders als ich?
  • Denke ich generell gerade „zu klein“ und habt Ihr noch ganz andere Lösungsvorschläge?

Ich bedanke mich im Voraus und jetzt Feuer frei im Kommentarbereich!

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