Der Hausmeister – Update 2019

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Freiheitsmaschine-Millionaer-Interview-13-ImmobilieMillionär Interview 13 Teilnehmer “Der Hausmeister” hat uns ein netterweise ein Update zukommen lassen.

PS: Falls noch jemand der Meinung ist, dass Geld nur als Mittel zum Konsum taugt:

Hausmeister´s Beispiel zeigt das wertvollste, dass einem ein selbsterschaffenes Vermögen bringt:

Freiheit

 

Los gehts Hausmeister:

“Das Jahr 2019 war recht turbulent. Hier kommt mein Update:

 

Immobilien

Ich habe den Immobilien Bestandsausbau doch noch weitergeführt und beurkunde gerade Immobilien Einheit Nr. 84, nachdem ich im Frühjahr dieses Jahrs eher der Meinung war, mein starkes Wachstum zu reduzieren.

Hintergrund der ursprünglichen Entscheidung ist der politische Gegenwind der aufkam, in Kombination mit den wirtschaftlichen Ungewissheiten. Der unbedingte Drang nach Wachstum, der mich die letzten Jahre antrieb, war auch nicht mehr in diesem Maße vorhanden.

Ich hatte beschlossen zu konsolidieren und meine Schäfchen ins Trockene zu bringen. Ich kaufe aktuell und künftig nur noch Immos dazu, wenn ich konkurrenzfrei Objekte über meine Kontakte angeboten bekomme.

Ich war Jahre lang ein absoluter Immobilienverfechter.

Im Frühjahr diesen Jahres habe ich jedoch mehr und mehr die Vorteile verstanden, mich breiter aufzustellen. Ich meine damit:

 

Diversifikation

Gedankliche Weiterentwicklung: Vermögensaufbau mit Immobilien durch Hebeleffekte und damit schnelles Wachstum und dann Vermögenserhalt durch Diversifikation der Überschüsse in andere Asset-Klassen wie Aktien, Edelmetalle usw.

Dies ist jetzt auch mein aktueller Fahrplan. Ich möchte von den Immo-Überschüssen intensiv mit Aktieninvestments starten, da ich bei künftigem, moderatem Immobilienbestandsaufbau kein Eigenkapital mehr benötige.

Es kam der Punkt, an dem ich erkannte, dass ich mir ein gut funktionierendes System aufgebaut hatte und es mir künftig eher darum geht das Vermögen und damit mein passives Einkommen zu erhalten und abzusichern und nicht weiter exponentiell zu wachsen, was mein Risiko nur unnötig erhöhen würde. Durch die Reduzierung des Verschuldungsgrades vermindert sich mein Risiko jetzt über die Zeit automatisch.

 

Erkenntnis und weiteres Projekt

Nächster Meilenstein: Im Juni und Juli hatte ich meine Elternzeitmonate drei & vier. Nachdem ich die ersten vier Wochen einfach nichts getan und mich nur erholt hatte, merkte ich recht schnell, dass nichts tun, bzw. nur den Immobilienbestand zu betreuen, mich auf Dauer nicht zufrieden stellt.

Dies war, vor Allem in Hinblick auf mein Ziel der finanziellen Freiheit, eine neue Erkenntnis für mich.

Ich dachte vorher, mit „wenig“ tun auch sehr gut klar zu kommen.

Somit hatte ich die Idee, mit einem Immobilienfreund, den ich seit 2016 kenne, in das Fix & Flip Geschäft einzusteigen. D.h. Immobilien kaufen, sanieren, renovieren und hübsch machen und teurer verkaufen.

Drei Wochen später, noch in der Elternzeit, waren wir beim Notar und haben die GmbH’s gegründet. Also jeder eine eigene Holding und die gemeinsame operative Tochter darunter. Wir haben unsere Maklerkontakte bezüglich unseres neuen Geschäfts informiert und mit unseren Banken die neuen Finanzierungen, die wir für den Immobilienhandel benötigen, ausgearbeitet.

 

Anfang diesen Oktober haben wir bereits unser erstes kleines Reihenhaus gekauft, welches wir renovieren lassen, um es dann mit entsprechender Marge weiter zu verkaufen.

Ich bin gespannt wie das anläuft.

 

Der Angestelltenjob ist “zu riskant”

Die beschriebenen Entwicklungen brachten mich zum Entschluss, meinen Angestelltenjob zu kündigen.

Gesagt, getan. Ende Oktober habe ich meinen Aufhebungsvertrag unterschrieben.

Hauptgrund dabei war, dass ich besonders in den 2 Monaten Elternzeit merkte, dass die eigene Kreativität und Produktivität enorm steigt, wenn man Zeit zur freien Verfügung hat!

Somit ist die vermeintlich geglaubte Sicherheit im Angestelltenjob in meiner Situation mittlerweile „risikoreicher“ als die neu gewonnene Zeit effektiv zu nutzen, um mir weitere passive Standbeine aufzubauen.

Ich sehe diese weiteren Standbeine eher als Hobby, bei dem ich zusätzlich operativ Geld verdienen kann und ich eine Aufgabe habe.

Nach dem Motto: Ich kann aber ich muss nicht.

Mein passiver Einkommensstrom über die Mieten läuft ja unabhängig davon und übersteigt mein Angestelltengehalt mehrfach.

Das Gehalt im Angestelltenjob steht in keinem Verhältnis zu der Zeit, die ich dafür aufbringen musste. Ich stehe also unter keinem Druck, weitere Einnahmen erzielen zu müssen, sonst hätte ich auch nicht gekündigt.

Meine Bonität hat sich gut entwickelt, so dass ich auch ohne Angestelltenjob Finanzierungen bekomme. Gerade vor dem Hintergrund, dass ich ja nur noch moderat dazu kaufen möchte und nicht muss.

 

Wertentwicklung Immobilien

Eine eigene, tatsächliche Bestandseinwertung mit aktuellen Marktpreisen gab mir dann nochmal zusätzliche Sicherheit diesen Schritt zu gehen. Dabei habe ich alle meine Immobilien über Atlas Immobilienscout neu eingewertet und dann nochmal 10% Abschlag abgezogen. Das Ergebnis war sehr positiv und übertraf meine alte eigene abgeschätzte Einwertung deutlich.

Weitere Sicherheit für diesen Schritt, gibt mir die dynamische Cashflow-Steigerung über Mieteinnahmen. D.h. auch wenn ich ab sofort keine neue Immobilie mehr kaufen würde, würden die Einnahmen trotzdem stetig weiter wachsen, durch Neuvermietungen und Staffelmietverträge. Ab einer gewissen Portfoliogröße wird diese Dynamik deutlich spürbar, mit allein 1-2 Neuvermietungen pro Monat.

 

Ich bekam zufällig noch einen Tipp, der mir sehr entgegen kam, und zwar Tilgungsänderung.

Ich hatte ja im ersten Teil von den hohen Tilgungen der ersten ca. 25 Wohnungen geschrieben und dabei vor lauter Bäumen den Wald nicht gesehen. Ich bin dann direkt am nächsten Tag zur Bank und konnte die Tilgungssenkung durchsetzen. Dadurch kommen jetzt nochmal ungeplante Cashflow-Steigerungen jeden Monat oben drauf.

Geld, das ich jetzt zusätzlich investieren möchte.

Ich möchte mich jetzt mit der neu gewonnen Zeit und Freiheit mehr um Familie, Körper und Geist kümmern. Dies kam in den letzten Jahren bei mir viel zu kurz.

 

Ausblick

Damit mir die Decke nicht auf den Kopf fällt, plane ich nächstes Jahr den ungezwungenen Aufbau weiterer passiver Standbeine und Diversifikationen.

Also im ersten Schritt mal die Börse, in Richtung langfristige Dividendenstrategie als weiteres passives Einnahmestandbein.

Ideen habe ich schon einige. Weitere Themen wie Unternehmensbeteiligungen und Auslandsinvestments würden mich auch reizen. Gerne auch in Kombination mit Urlauben.

Das lasse ich jetzt mal alles auf mich zu kommen.

Grüße vom Hausmeister!”

 

Danke für das Update Hausmeister! Das hört sich ziemlich gut an.

Bestimmt kommen noch weitere Ideen, wenn man aus eigener Anstrenungung finanziell unabhängig geworden ist und sich damit die nach meiner Meinung wertvollste Sache überhaupt “gekauft” hat.

Frei verfügbare Lebenszeit

  • Zeit zum Nachdenken
  • Zeit für eigene Projekte und Leidenschaften
  • Zeit, etwas ganz Neues auszuprobieren

Ich wünsche Dir viele neue Eindrücke in Deinem neuen Lebensabschnitt und bin sicher wir bleiben in Kontakt.

 

Das Beste kommt zum Schluss:

Du kannst den Hausmeister als Deinen persönlichen Berater exklusiv in der Freiheitsmaschine in seinem Expertenbereich Immobilien buchen. Hier kannst Du mehr darüber lesen.

 

Lass Dir diese Gelegenheit nicht entgehen!

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Pascal Weichert
Gast
Pascal Weichert

GmbHs gegründet? Ich hoffe da ist mindestens eine Holding mit dabei^^
Auch ein Aktiendepot kann man via einer Holding laufen lassen:
Inspiration findest du z.B. bei https://www.atypischstill.com/

Gruß,
Pascal

Gast
Hausmeister

Hallo Pascal,

schön von dir zu hören.
ja alle GmbHs sind gegründet. Jeder seine Holding, zur Vermögensverwaltung und diese beiden besitzen die operative Tochter. Hier aber in erster Linie um einerseits die Gewinne fast steuerfrei in die Mütter zu transferieren und als Exitstrategie.
Ja, die Überschüsse in der Holding in Aktien zu investieren ist eine Option.

Grüße vom Hausmeister

Felix
Gast
Felix

Hm, ich dachte immer Vermieten ist/wird ein zunehmend schwieriges Geschäft, weil es immer mehr regulatorische Auflagen, in Berlin sogar Enteignungsfantasien gibt. Nicht selten ergeben sich Rechtsstreitigkeiten, es sind weitere auf Energieeffizienz abzielende staatliche Auflagen zu erwarten. Immobilien steigen derzeit im Wert, mit der Zeit wächst auch der Sanierungsbedarf. Handwerker sind schwer zu bekommen usw.
Alles in allem wäre mir das viel zu aufwändig und stressig, jedenfalls das Gegenteil von Freiheit, nämlich ein beinharter Managerjob.

Der Autodidakt
Mitglied
Der Autodidakt

“Alles in allem wäre mir das viel zu aufwändig und stressig, jedenfalls das Gegenteil von Freiheit, nämlich ein beinharter Managerjob.”

Naja, der Weg hin zu einem freien und selbstbestimmten Leben bedeutet nun einmal ein Mehr an Arbeit zu leisten. Es gibt viele unterschiedliche Wege, aber mit Mühen und Entbehrungen sind sie alle verbunden!

Gast
Hausmeister

Hallo Felix,
absolut, Gegenwind aus der Politik hatte ich ja schon im ersten Teil beschrieben. Hier muss man dann die Segel neu justieren und der Politik einen Schritt voraus sein. Ich denke, das sich jeder erfolgreiche Unternehmer mehrfach im Leben neu erfinden muss. Herausfprderungen sind auch immer Chancen.

Weiterhin bewirken ja die Hirngespinste der Politik, dass die Immobilienwerte langfristig noch stärker steigen, weil deswegen viel weniger Neubau stattfindet. Neubau wäre die einzig wirksame Lösung um dem Nachfrageüberschuss zu begegnen.

Und klar war der Bestandsaufbau gigantischer Aufwand und es steht auch immer etwas an. Der große Vorteil bei Immos ist aber, dass ich es mir aussuchen kann wie viel Zeit und Mühen ich in die Betreuung der Immos stecke. Mit entsprechenden Überschüssen kann man bei Immos alles, wirklich alles delegieren. Es gibt Hausverwaltungen für MFHs und Sondereingetumsverwaltungen für Wohnungen. Vermietungen machen Makler. Wenn man das also möchte dann kann man die Immobilien komplett passiv laufen lassen, so dass lediglich der Überschuss überwiesen werden. So dass man wirklich sonst nichts sieht und hört. Dies ist am Anfang im Aufbau natürlich nicht zu empfehlen, da die natürlich Rendite kostet. Mir macht das ganze Immobilienthema aber Spaß und ich möchte mich selbst darum kümmern. Ob ich das in 5 Jahren noch selbst mache oder ausgewandert bin, keine Ahnung . Gerade vor dem Hintergrund künftig sehr viel Zeit zu Verfügung zu haben finde ich es gerade gut eine Aufgabe zu haben die mich erfüllt und mir Spaß macht. Weiterer entscheidnender Punkt, ich kann mir die Zeit ja komplett selbst einteilen.

Die reine Bestandsbetreuung ist wirklich überschaubar, anstrengend ist die Akquise und der Bestandsaufbau. Von nichts kommt nichts. Aber da muss jeder seinen Weg finden.

Grüße vom Hausmeister

Mitglied
Max

Hallo Hausmeister,
es freut mich, dass es bei Dir so gut läuft. Bezüglich Regulierungswut und Diversifikation könnte man ja noch in Parkplätze oder Garagen oder Lagerhallen investieren. Was hälst Du davon?
Viele Grüsse
Max

Gast
Hausmeister

Hallo Max,

danke dir.
Grundsätzlich eine gute Sache mit Garagen. Ich habe aktuell ca. 75 Garagen oder TG-Stellplätze bei den Wohnungen dabei, die ich auch immer wieder separat vermiete, wenn der Wohnungsmieter diesen nicht benötigt. Habe hier also auch schon reichlich Erfahrung sammeln können.
Größter Haken, der Aufwand beim Vermieten lohnt sich im Vergleich zu Wohnungen nicht wirklich, da man ähnlichen Aufwand betreiben (Inserieren, Besichtigungen, Mietverträge, Übergaben usw.) muss, man aber nur z.B. 40 Euro Miete bekommt, während ich für die die günstigste Wohnung immer min. 400 Euro kalt bekomme. Somit müsste man bei diesem Beispiel bereits 10 Stellplätze bewirtschaften, um den gleichen Ertrag zu bekommen wie bei einer kleinen Wohnung.
Das gleiche Problem hat man auch bei der Akquise, gleicher Aufwand aber wenig Volumen dahinter. Und die Stellplätze in den Top Innenstadtlagen sind, ähnlich wie bei den Wohnungen, zu teuer, um auf vernünftige Renditen zu kommen.
Einzelne Garagen werden auch schlecht von Banken finanziert, da Banken generell unter 50k ungerne finanzieren. Somit müsst man mit EK arbeiten, was ja dem Vermögensaufbau über Hebel wiederspricht.
Wenn man natürlich ein Garagenpaket bekommt, dann wäre da ok. Wird aber kaum angeboten.
Vorteil ist natürlich, dass man weniger Instandhaltungssaufwand hat und wie du geschrieben hast, weniger politische Eingriffe zu befürchten hat.
Gewerbe ist ein eigenes Feld, mit dem ich mich nie beschäftigt hatte und daher auch keine Aussagen treffen kann. Könnte aber eine Interessante Alternative sein.

Grüße vom Hausmeister

Georg
Gast

Hallo Hausmeister,

die Dinge scheinen sich wirklich toll für Dich zu entwickeln. Den enormen Boost an Produktivität und Kreativität bei mehr frei verfügbarer Zeit konnte ich in einer kleinen Auszeit kürzlich selbst auch bei mir erleben. Du hast alles richtig gemacht! Es ist ein ganz anderes Gefühl wenn man die Dinge direkt für sich selbst und nicht in erster Linie für andere macht. Bald will ich diesen Weg selbst auch einschlagen. Mal gucken, vielleicht gibts dann auch ein Interview für den Maschinisten ^^

Gruß
Georg

Mitglied
Judge Dredd

Hallo Hausmeister,
vielen Dank für das Update und herzlichen Glückwunsch zu dem deutlichen Zugewinn an Freiheit. Habe schon den ersten Artikel von dir mit großem Interesse gelesen. Freut mich zu hören, dass es richtig großartig weiterläuft. Willst du bei den Aktieninvestments eher in Einzelaktien oder ETF`s investieren? Bei Edelmetallen eher klassisch Gold oder richtige Spekulation?

Halt uns auf dem Laufenden und weiter so!

Gruß, Judge Dredd

Gast
Hausmeister

Hallo Judge Dredd,
danke dir.
Also grundsätzlich geht es mir um Vermögenserhalt über Diversifikation. Also eher weniger Risiko.
Gold und Silber kaufe ich bislang nur physisch.
Für den Aktienkauf bin ich noch dabei mir eine endgültige Strategie festzulegen. Grundsätzlich möchte ich mal mit 2k pro Monat starten. Bin noch am Abwägen ob ich das über Sparpläne oder Einzelaktienkäufe, rein über Dividendenaktien oder auch Wachstumsaktien beimische. ETFs möchte ich definitiv beimischen, ist mir aber alleine zu langweilig.
Ich werde hierzu, wenn ich mir eine Strategie überlegt habe, ein Thema zum diskutieren in Forum starten. Um dann eure Meinungen zu erfahren.

Grüße vom Hausmeister

Mitglied
reinvest

Hi Hausmeister,
Hut ab, das erste Interview von Dir fand ich schon sehr beeindruckend. Finde es klasse, dass Du aktiv Risiken eingehst und Dir Chancen erarbeitest. Dein Werdegang hat mich auch deshalb sehr beeindruckt, da wir beide einige Parallelen haben, aber komplett unterschiedliche Investments machen. Komme auch aus der Rhein-Main-Gegend, bin Anfang 30, habe aber bisher jeden Euro in Aktien investiert. Eigene Immobilienanlagen fand ich nie besonders interessant, obwohl ich beruflich viel mit (gewerblichen) Immobilien zu tun habe.
Auch wenn ich kein Immobilieninvestor bin, konnte ich mich gedanklich nie von Wohnungsinvestments trennen, da mich der Fremdkapitalhebel weiterhin extrem reizt und ich diesen Hebel bei meinen Akteninvestments so nicht habe.
Ab und zu gehe ich auf der Arbeit mit einem Kollegen essen, der als reiner Aktieninvestor angefangen hat und mittlerweile sein Geld in Immobilien in dieser Region anlegt. Dieser Kollege erzählt von seinem Hebel und den kleinen Steueroptimierungen mit Immobilien. In diesen Momenten reizt mich das Thema wieder bis zu dem Punkt, an dem ich merke, dass ich mich mit Unternehmensbeteiligungen wohler fühle als mit Immobilien.
Ich wünsche Dir weiterhin viel Erfolg und auch gerne mal ein weiteres Update in Zukunft.