Deutschland ist vom Immobilienfieber erfasst. Seit die Eurokrise in den Köpfen der Masse angekommen ist und Sparbücher, Girokonten und andere vergleichbare Produkte keine Verzinsung mehr bieten, gibt es kein Halten mehr. Es ist allgemein akzeptierter Konsens, dass der Kauf einer Immobilie eine gute Wertanlage ist. Ist das richtig? Nein! Eine selbstgenutzte Immobilie ist in vielen Fällen eine sehr, sehr schlechte Wertanlage und Sie verhindert darüber hinaus, dass die Masse der Menschen die auf Arbeitseinkommen angewiesen wird, jemals finanziell unabhängig wird.

Die meisten Menschen halten Ihre Immobilie über einen sehr langen Zeitraum; die kurzfristigen Preisbewegungen am Immobilienmarkt spielen also nur eine untergeordnete Rolle. Viel wichtiger und entscheidend ist die langfristige Preisentwicklung von Immobilen.

Egal auf welche Länder man dabei schaut, langfristig steigen die Immobilienpreise kaum stärker als die jeweilige Inflationsrate. Es gibt dabei wirtschaftlich dynamische Regionen, die besser abschneiden aber das wird ausgeglichen durch andere Gegenden in denen die Immobilienpreise langfristig sogar fallen. Das Land mit der längsten Datenreihe, dass darüber hinaus in diesem Zeitraum nie durch einen Krieg zerstört wurde, sind die USA. Bei einem Blick auf den inflationsbereinigten US-Hauspreisindex der letzten 110 Jahre wird das deutlich:


Inflation-Adjusted U.S. Home Prices Since 1900

Einen echten Anstieg der Immobilienpreise die über den Inflationsausgleich hinaus ging, gab es nur nach dem Jahr 2000, in dem die USA wie aktuell Deutschland in ein Immobilienfieber fiel. Der Großteil des Anstiegs wurde dabei in den Jahren 2009 bis 2012 wieder abverkauft und viele verschuldete Immobilenbesitzer wurden in Folge dessen in den persönlichen Ruin getrieben.

Neben dem Fakt, dass eine Immobile langfristig nur einen Inflationsausgleich bietet, bindet Sie darüber hinaus wertvolles eigenes Kapital, das man auch heute noch deutlichst gewinnbringender Anlegen kann (Mehr dazu später).

Ein weiterer Punkt warum eine selbstgenutzte Immobilie oft ein sehr schlechtes Investment ist, ist der Fakt, dass Sie einen örtlich und oft auch emotional bindet. Wer wird schon, nachdem er sich für eine Immobile verschuldet hat und hunderte, ja tausende Stunden Arbeit darin investiert hat, diese einfach so wieder verkaufen? Außerhalb der Ballungszentren gibt es dafür oft auch über lange Zeit keinen Käufer und die meisten Menschen sind generell zu träge einen solchen Schritt zu unternehmen. So ziehen viele Chancen ungenutzt an einem vorbei, sich wirtschaftlich und örtlich zu verbessern.

Wenn Du die finanzielle Unabhängigkeit schon erreicht hast und Du sehr sicher bist, viele Jahre am gleichen Ort bleiben zu wollen, ist eine selbstgenutzte Immobile akzeptabel. Sie ist weiterhin nicht mehr als eine finanzielle Verbindlichkeit aber bei einem hohen eigenem Vermögen ist Sie eine akzeptable Diversifizierung und Sie erhöht für viele Menschen die Lebensqualität.

Die allgemeine Meinung, dass selbstgenutzte Immobilien generell ein gutes Investment sind ist falsch und Sie verhindert, dass die meisten Menschen jemals frei und finanziell unabhängig werden.

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Warum eine selbst genutzte Immobilie oft eine sehr schlechte Idee ist

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3 Gedanken zu „Warum eine selbst genutzte Immobilie oft eine sehr schlechte Idee ist

  1. Ich habe eine praktisch abbezahlte ETW (aus steuerlichen Gründen zahle ich die erst bei Erreichen des Rentenalters ab, aber das Geld ist schon jetzt da) und bin Vermieterin eher wider Willen (ETW meiner an Demenz erkrankten Mutter), ich stimme Dir hier eher nicht zu, sicher es gibt Nachteile, man ist örtlich gebunden, das kann ein Vorteil sein, so hätte ich meinen Job wahrscheinlich eher gekündigt anstatt mich nach anfänglichen Schwierigkeiten mal durchzubeissen, man kann mit Miteigentümern Pech haben (hatte ich nie), für mich war meine Wohnung eine Super Zwangssparsau, im Alter werde ich keine Miete zahlen und mich setzt Niemand vor die Tür wegen Eigenbedarf, so gerade bei einem Arbeitskollegen passiert dessen Haus erst nächstes Jahr im Frühling/Sommer fertig wird und der jetzt für die paar Monate eine neue Bleibe finden muss (dumm gelaufen, der hat auch noch 3Wochen Ferien jetzt gebucht und muss nehmen was es gibt, + völlig unnötige Umzugskosten)
    Hier gehen die Meinungen eben völlig auseinander und das muss Jeder selber entscheiden, die Wohnung ist auch nicht mein einziges Investment, ich habe noch Einzelaktien und ETF’s!

    1. Hallo Annabella,

      zuerst einmal herzlich willkommen und danke fuer Deinen Bericht.

      Mir ging es bei meinem Artikel hauptsaechlich darum, dass jeder, der in eine Immobile investieren will, sich zuerst einmal Gedanken ueber sein eigenes weiteres Leben und ueber die langfristige Attraktivitaet der ausgewaehlten Immobilie macht. Oft ist die fuer viele Menschen groesste finanzielle Entscheidung Ihres Lebens, bei einer Nichtbeachtung, kein Betongold, sondern ein Geldgrab.

      Eine Immobile ist sicher zusaetzlich auch eine Typsache und wenn es fuer Dich hilfreich war, damit Deine Sparquote oben zu halten, dann war das fuer Dich ein Pluspunkt.
      Die meisten Menschen ueberschaetzen aber das Wertsteigerungspotenzial einer Immobile und unterschaetzen das Wertsteigerungspotenzial des Aktienmarktes bei einem passiven Invest.

      Wenn Du zum Beispiel im Jahr 1970 $100.000 (oder Franken) in einen passiven S&P500 ETF investiert haettest, dann waeren das heute $9.1 Millionen! Bei einer deutschen Besteuerung der Dividenden sind es noch ca. 7.5 Millionen!

      Ich wiederhole das lieber nochmal: $100.000 im Jahr 1970 sind $9.1 Milionen heute! Die $100.000 sind inflationsbereinigt $620.000 heute. (US Inflationsrate). Das heisst ein Rentner, der sich sich als junger Mann eine Immobilie gekauft hat und sich nun ueber die $600tsd Immobilienwert freut, hat in Wirklichkeit nur einen Inflationsausgleich erhalten. Die Mietzahlungen beeinflussen natuerlich das Endergebnis deutlich. Es kommt auf die Mietkosten im Verhaeltnis zur Kaufsumme an (und natuerlich auch auf die Finanzierungskonditionen, wenn man das in Anspruch nimmt).

      Hier gibt es einen superguten Miet/Kauf Vergleichsrechner. Den kann man auch fuer Europa nutzen: http://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html
      Als Rendite fuer das investierte Geld am Aktienmarkt kann man ueber einen sehr langen Zeitraum fuer Deutschland zum Beispiel 5,5% (inkl. versteuerte Dividenden) + die Inflationsrate (~2%) = 7,5% eingeben.

      Ich plane selbst nun erstmals einen Immobilienkauf, wenn ich mir sicher bin, wo ich die naechsten 10-15 Jahre leben moechte.

      Alles Gute!

  2. Danke Maschinist! den Rechner werde ich mal demnächst ausprobieren.
    Zahlen und Berechnungen sind das Eine, meine ETW fällt sicher nicht in die Kategorie lohnendes Investment, zumal ich in den Anfangszeiten noch 6.5% Hypothekenzinsen zahlen musste, dennoch bin ich stolz wie ich das geschafft habe, es gibt mir Sicherheit und eben auch ein gutes Selbstwertgefühl.
    Und ich hatte damals natürlich nicht das Wissen was ich heute habe, ob ich es wieder so machen würde? ich weiss es nicht.
    Viel Glück mit Deiner Immobilie dann.

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